工業(yè)用地會(huì)大增值嗎

在十年前，買一塊地，建一片廠房出租，是一門很好的生意。如果趕上拆遷，補(bǔ)償也會(huì)相當(dāng)豐厚。

到了2019年，如果還想著買地建廠房，就不太可行了。具體原因我們做簡(jiǎn)單分析：

一、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，過剩產(chǎn)能和低端產(chǎn)能會(huì)被淘汰一部分，廠房需求會(huì)有所降低

當(dāng)下國(guó)內(nèi)制造業(yè)產(chǎn)能是過剩的，國(guó)際經(jīng)濟(jì)疲軟，需求并不穩(wěn)定，國(guó)內(nèi)產(chǎn)能就需要適當(dāng)壓縮。大企業(yè)適當(dāng)減產(chǎn)，過多的生產(chǎn)線停下幾條，小企業(yè)則停止擴(kuò)張計(jì)劃。至于創(chuàng)業(yè)者，制造業(yè)作為利潤(rùn)率幾乎最低的行業(yè)，并不是好的選擇。如此一來(lái)，買地建廠房就不再是一門好生意了。

二、民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境持續(xù)改善，但是短時(shí)間還難以大幅改變

民營(yíng)企業(yè)壽命短，融資難融資貴，雖然一直再號(hào)召銀行向中小企業(yè)發(fā)放貸款，減稅降費(fèi)也在實(shí)施，但是短時(shí)間依然難以大幅改變中小企業(yè)生存狀況。

資金是有限都，企業(yè)又那么多，能拿到貸款都依然是少數(shù)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈利狀況不理想時(shí)，貸款需求也會(huì)降低，投資擴(kuò)張都沖動(dòng)會(huì)冷卻。

任何投資執(zhí)行之前都應(yīng)該考察當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，看看工業(yè)園區(qū)開工情況，問問工人今年效益怎么樣。如果工廠都開工，閑置都廠房極少，員工也說(shuō)很忙，效益好，那么再投資也不遲。

三、環(huán)保和消防要求高，廠房好建，證件難辦

就在2019年，財(cái)智成功一位朋友投資數(shù)百萬(wàn)買下了一片工業(yè)用地連同上面的廠房。結(jié)果呢，半年多過去了，環(huán)保證件辦不下來(lái)，廠房無(wú)法投入使用，相當(dāng)于資金被套牢在里面。

現(xiàn)在很多省份環(huán)保要求很嚴(yán)格，相當(dāng)多的中小企業(yè)生產(chǎn)受到限制。買地建廠房容易，有錢就行，但是想辦好證件，只有錢不行，還得有人。

鹽城，百萬(wàn)人口的中等城市已初具規(guī)模。

從城市規(guī)模說(shuō)，大豐區(qū)、開發(fā)區(qū)、鹽南高新區(qū)、亭湖區(qū)、鹽都區(qū)和鹽城高新區(qū)，已具備中等城市的架構(gòu)；從人口數(shù)量來(lái)說(shuō)，830萬(wàn)人口，絕對(duì)是有吸引力的三線城市；從基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)說(shuō)，機(jī)場(chǎng)、高鐵、高架和港口等也融入了“長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈”；從房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，高端學(xué)區(qū)房也逼近3W了；從城市品位來(lái)說(shuō)，目前正在接受“全國(guó)文明城市”驗(yàn)收，且空氣質(zhì)量一直位于全國(guó)前十位；另外，有灘涂的“世界自然遺產(chǎn)”等。

但是，鹽城還沒有“鹽城大學(xué)”，則在一定程度上反映了發(fā)展水平。

上市公司只有五家，反映了工業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?

• 2020年上半年，鹽城工業(yè)用地面積全國(guó)第一，則反映了鹽城的招商引資工作干的不錯(cuò)，來(lái)鹽落戶的生產(chǎn)型項(xiàng)目成績(jī)喜人，但并不代表已產(chǎn)生了好的效益。
• 鹽城急需培育一批龍頭企業(yè)。燕舞在當(dāng)年的轉(zhuǎn)型期出局了；東風(fēng)悅達(dá)起亞目前也在轉(zhuǎn)型期；化工產(chǎn)業(yè)園因?yàn)槭鹿试蛞膊淮嬖诹恕Ｖ孕淖Ｔ耕}城在創(chuàng)新創(chuàng)造發(fā)展背景下，能產(chǎn)生一批規(guī)模企業(yè)，為鹽城插上騰飛的翅膀。

• 鹽城在全國(guó)叫得響的品牌屈指可數(shù)。悅達(dá)起亞、輝豐、魚躍、華銳，還有呢？其實(shí)在全國(guó)有影響力的品牌策劃大師葉茂中就是鹽城人，關(guān)鍵是要有規(guī)模企業(yè)和品牌意識(shí)。

任何城市的發(fā)展都離不開人才，鹽城在招商引資的同時(shí)，更要招賢納士。

鹽城的沿海發(fā)展戰(zhàn)略早已上升為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，但除了建港口，還應(yīng)該有其他發(fā)展。鹽城也有個(gè)國(guó)家級(jí)的“江蘇省灘涂生物資源和環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室”，希望能早點(diǎn)出成果并產(chǎn)業(yè)化。

服務(wù)業(yè)已占據(jù)GDP的“半壁江山”，鹽城的服務(wù)業(yè)雖然也很發(fā)達(dá)，但有影響力的品牌仍有待培育。比如，物流平臺(tái)、生鮮配送、高空維修外包服務(wù)、長(zhǎng)江打撈服務(wù)等，有很好的基礎(chǔ)，但缺乏規(guī)模企業(yè)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這方面可大有作為。

20年前，上海就推出了碩士和博士的最低年薪標(biāo)準(zhǔn)，希望鹽城也能推出這方面的政策，讓數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和航空產(chǎn)業(yè)港等項(xiàng)目早日開花結(jié)果，為鹽城的發(fā)展添磚加瓦。現(xiàn)在鹽城有院士工作站，有為數(shù)不少的博士后流動(dòng)站，每年也有科技項(xiàng)目申報(bào)創(chuàng)新獎(jiǎng)，希望鹽城能率先垂范，在賦能未來(lái)方面創(chuàng)新出自己的模式！

影響土地價(jià)格的因素有很多，其中：1.土地使用性質(zhì)，如果是工業(yè)用地，有土地使用證，地上建筑可辦理產(chǎn)權(quán)證。如果沒有，地上建筑屬于違障建筑。2.該用地是否在成型的工業(yè)園區(qū)內(nèi)，如果是，周圍的各種配套設(shè)施應(yīng)該是完善的（水通、電通、路通），3.既使不在工業(yè)園區(qū)，位置和交通狀況是不是都不錯(cuò)。以上幾條看看是否符合，如果是，價(jià)格不止是5萬(wàn)，如果不是就不好說(shuō)了。

較普遍的做法是取得工業(yè)用地后（拍賣或收購(gòu)工廠企業(yè)），變更土地性質(zhì)為商服、住宅用地（需要做工作，呵呵），那升值空間可就大了。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”工業(yè)用地會(huì)大增值嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。