如何看出合同是總價包干合同

總價包死：意思是總價確定之后，不會再有變化。 單價包死：是確定了零配件以及人工的單價，根據工作量和用料的多少，按照確定好的單價計算最后總價。 總價包干：是指在甲方發給乙方施工圖以后，乙方向甲方提供報價，乙方報價包含了甲方施工圖要求的所有工程量，在沒有重大設計或者材料變更的前提下，最終結算價格就是合同價格。 簡單的說就是乙方在報價過程中，必須要把甲方提供的施工圖上的工程量算全，不能漏報，如有漏報或者少報，不好意思，甲方不會給乙方簽署任何費用追加，俗稱一口價。在最后結算時，除非是甲方變更設計或者變更材料所造成的，所有追加簽證都沒有。

合同固定包干價的意思是什么？你好 固定總價合同就是包干價.除非甲方同意修改和增補，那增加部分參照合同的價格和扣率執行.

總價包干是指建設單位或者總包單位在發標是提供給投標單位施工圖紙和投標文件，投標單位在投標文件范圍內依據施工圖紙進行預算和報價。建設單位或者總包單位在比總價的基礎上選擇中標單位，中標單位拿到中標通知書后，和業主簽署總價包干合同。施工單位進場施工后，在沒有業主出具設計變更或材料變更（包括材料型號，品牌，質地等）的情況下，最終結算價格就是合同價格，不會有任何追加簽證。

單價包干就是在合同沒有執行完畢之前，業主的追加，變更以及設計變更所設計的合同范圍以外的部分均按合同報價的單價為準，數量按事計算。合同包干價的優勢和不足。

按合同中約定的合同價款結算。 總價包干合同，即固定價格合同，是指合同中約定合同價款在約定的風險范圍內不再調整，合同價款中已經包含了風險費用的合同，一般有固定總價合同和固定單價合同兩種。 采用這種合同，合同總價只有在設計和工程范圍有所變更的情況下才能隨之做相應的變更，除此之外，合同總價是不能變動的。 固定總價合同的價格計算是以圖紙及規定、規范為基礎，承發包雙方就施工項目協商一個固定的總價，由承包方一筆包死，不能變化。 如果在原設計范圍內完成施工，則竣工結算時合同價款不予調整。如果出現設計變更而導致施工內容發生變化，一般情況下，合同中有單價可以參考的，按合同約定執行；沒有單價可以參考的，由雙方協商后確定；雙方協商不成的，參照市場平均價格。

合同約定措施費總價包死，但不包括安全文明費是有效的。

安全文明費是不可競爭費，不能包死

《物業服務收費管理辦法》（發改價格[2003]1864號）第九條規定，“業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。”

以家庭室內裝修外例。

您請了個裝修公司，約定裝修費用10萬元，相當于物業費標準；約定了地板品牌、衛浴品牌、開關線路及位置、燈具樣式、墻壁及吊頂要求、門的樣式及材質、廚柜樣式及材質等，相當于物業服務標準。至于裝修公司去哪兒采購，采購費用多少，完全由裝修公司自行負責，它自負盈虧，相當于物業公司自我決定如何達到合同標準。您不會要求裝修公司向您公布他去哪兒買的材料、用的什么人工，他也沒義務向您公布。您要求的是裝修結果，如果不符合合同約定的品牌、樣式、材質，您可以要求對方賠償，小區物業服務未達到合同標準的，業主大會也可以要求物業公司賠償。這就是包干制。

您可以換種裝修方式，即與裝修公司約定，由它出人工幫您裝修，全屋大概需要多少個工時，對應多少人工費用及管理費、稅金等，相當于物業公司酬金。所有的裝修材料由您自已購買，或者您委托裝修公司購買，它每買一件東西都需要向您匯報，最終由您決定，并且會把所有的費用支出明細，全部交給您過目，相當于公示物業費。您注重的是過程，是否符合自己的審美及要求，費用全部由您承擔。這就是酬金制。

對于小區物業管理來說，包干制情況下，除物業費無須公示外，小區的公共收益、公維資金等物業費以外的收支，仍需向全體業主公示。

酬金制情況下，除物業公司提取的酬金無須公示支出外，小區全部的物業服務相關的費用，均需向全體業主公示。

酬金制的優點在于資金透明。但從筆者接觸過的小區看，也容易存在以下問題。因為每一筆物業費都需要業主大會授權業委會批準并監督，而業委會的執行會遇到很多問題。如果凡事經業主大會，協商成本極高；如果業委會自行做主，委員的專業能力、接觸面、議價能力所限，所采購的物品或第三方服務易遭到業主質疑其中有貓膩，出現安全事故無人但責。如果委員內部不合或時間不充裕，較容易出現不議或議而不決的結果。如果物業公司未能滿足委員的個人訴求，可能會出現報復現象，故意不議不決。最終的結果是物業公司提出的服務方案，遲遲不能落實，影響了小區的正常運轉。

包干制的優點在于高效。目前這種制度的主要問題在于，如何評價服務結果，以及服務不達標如何迅速的解除合同。

相比較而言，筆者更推崇包干制，但必須增加全體業主評價服務效果，以及結合評價結果的運用，比如違約金甚至解除合同。

絕對權威解釋，施工合同分為： 1、可調價格合同=單價合同，實際工程款則按實際完成的工程量和合同中確定單價計算。

2、總價合同=固定價格合同，總價包干合同，當施工內容不發生變化時業主付給承包商的價款不變。一般需在合同內注明施工內容發生了多大的變化就開始改變合同總價（至變改了的那部分）。3、成本加酬金合同=成本補償合同，工程施工最終合同價格按照工程實際成本加上一定的酬金進行計算。

固定總價，又稱“閉口價”、“包死價”。提到固定總價風險，大部分人都會提及“低價中標”，但事實上固定總價風險的本質并不是投標報價低，而是承包商由此承擔全部“量”和“價”的風險。

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首先，承包商“價”的風險。對于承包商而言，固定總價合同一經簽訂，承包商要承擔的是價格風險，其投標時的詢價失誤、合同履行過程中的價格上漲風險均由承包商自行承擔。

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其次，承包商“量”的風險。在固定總價合同中，發包人往往只提供設計圖紙和說明，承包商在報價時要自己計算工程量，再根據申報的綜合單價，得出合同總價。即便發包人提供工程量清單，也僅僅是承包商投標報價的參考，發包人往往聲明不對工程量的計算錯誤負責。由此，承包商還要承擔工程量漏算、錯算的風險。

一、風險來源

對于固定總價的風險來源，這里主要以工程總承包與施工總承包兩種工程管理模式進行具體分析：

工程總承包模式項目

工程總承包模式下，承包商依據可研、方案設計或初步設計，在滿足“雇主要求”條件下，依靠技術能力和資源整合能力進行設計，并以設計為核心完成采購和施工。在固定總價模式下，承包商存在以下風險：

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投標報價風險。承包商依據可研、方案設計或初步設計進行投標報價，承包商在報價時要自己計算工程量，再根據其申報的綜合單價，得出合同總價，其投標報價是根據規范標準、設計要求并依據自身經驗作出的。對于大部分承包商而言，其更加擅長也更有經驗進行施工圖設計下的投標報價，而基于可研、方案設計或初步設計、甚至“雇主要求”所作的投標報價，由于缺乏經驗，容易出現投標價格過高或過低的情況，價格過高則不中標，價格過低則虧損。

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設計能力風險。傳統施工單位承攬工程總承包項目后，設計工作由自身完成的較少，絕大多數項目設計要么投標時即與設計單位組成聯合體，要么設計分包給其他設計單位，有時甚至是業主指定設計單位。鑒于目前工程總承包項目設計費用單獨計取，因此在工程總承包固定總價模式下，往往出現設計單位在設計時只管滿足雇主要求，而不顧承包商的施工成本的情形，由此造成設計與造價脫離、固定總價“包不住”的風險，設計進度遲延風險，甚至出現有的承包商技術能力不足、設計及工程不能滿足質量驗收等問題。

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變更計價風險。對于工程總承包項目，在設計確認前，如發生變更、項目基礎資料及現場障礙資料的變化等情形，承包商應及時據此申請變更計價；在設計確認后，承包商按圖施工，設計是施工的進度、成本管理的基礎，在設計確認后施工過程中，若因業主的原因導致經確認的設計發生變更，承包商可申請變更計價。因此，承包商要高度重視設計的業主確認工作，并以此作為變更計價方式的重要分割點。

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市場漲價風險。固定總價往往約定人材機的漲價風險由承包商自己承擔，不因市場價格波動而調整，包死在固定總價內。

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項目驗收風險。與一般房建項目施工總承包不同，工程總承包項目的驗收更為復雜，除了項目驗收滿足規范要求外，有的項目還涉及試車、試運行環節。

施工總承包模式項目

施工總承包模式下，承包商按照設計要求和雇主要求完成合同內自施部分施工，并協助業主對指定分包、甲供材和平行發包部分（如有）進行總承包服務和管理。

該等模式下，除了上述提及的投標報價風險、市場漲價風險外，其他風險還包括如：設計責任；專業工程；對第三人損害；地質條件；對甲供材、指定分包、平行發包的質量及進度責任等。

二、條款效力

當合同中約定了固定價格條款，應當如何認定效力及如何突破呢？

固定總價條款與“清單規范”

有人主張可以以“清單規范”突破固定總價條款。其主張，《建設工程工程量清單計價規范》規定：

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使用國有資金投資的建設工程發承包，必須采用工程量清單計價；

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建設工程發承包，必須在招標文件、合同中明確計價中的風險內容及其范圍，不得采用無限風險、所有風險或類似語句規定計價中的風險內容及范圍；

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由于下列因素出現，影響合同價款調整的，應當由發包人承擔：

1.國家法律、法規、規章和政策發生變化；

2.省級或行業建設主管部門發布的人工費調整，但承包人對人工費或人工單價的報價高于發布的除外；

3.由政府定價或政府指導價管理的原材料等價格進行了調整等。

筆者認為，該主張較難實現。因為清單計價規范本身一般不構成合同的組成部分，清單計價規范效力一般也是低于合同的，只有當合同條款違反國家法律、行政法規的強制性規定時，該條款才不適用。因此，合同中的固定總價條款與清單計價規范沖突時，一般應以合同約定為準，除非合同中明確約定按照清單計價規范規定執行且其解釋順序、效力高于固定總價條款，此時清單規范才能突破固定總價條款。

固定總價條款與“顯失公平”

有人主張可以以“顯示公平”突破固定總價條款，其主張：

《民法總則》第一百五十一條

顯失公平的民事法律行為的效力”的規定：“一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

《合同法》第五十四條

“可撤銷合同”規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：

（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。”

而筆者認為，該等主張不成立。發包人招標時已經就項目相關風險和招標要求進行提示，投標人是在知曉項目招標要求的情況下自愿應標的；而且，簽訂合同時，約定固定總價是對未來可能發生結果的一種預判與風險“閉口”，未來實際結算價格可能高于閉口總價，也可能低于閉口總價，是一種約定風險的承擔，不存在“一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的”，故該等主張不能突破固定總價條款的約定。

固定總價條款與“情勢變更”

有人主張可以以“情勢變更”突破固定總價條款，其主張：

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最高人民法院印發的《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》中提出，審慎適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應當按照最高人民法院《關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家工作大局的通知》（法〔2009〕165號）的要求，嚴格履行適用情勢變更的相關審核程序。

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最高人民法院《關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家工作大局的通知》規定：“二、嚴格適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十六條　為了因應經濟形勢的發展變化，使審判工作達到法律效果與社會效果的統一，根據民法通則、合同法規定的原則和精神，解釋第二十六條規定：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。對于上述解釋條文，各級人民法院務必正確理解、慎重適用。如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。”

根據如上相關規定可知，法院審慎適用“情勢變更”，如果根據案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應當由高級人民法院審核。必要時應報請最高人民法院審核。而且，其在司法判例中也較為少見，該等主張較難實現。

綜上分析，由于建設工程計價采用市場競爭與調節機制，所以合同固定總價條款是具備法律效力的；即使合同被認定無效，依據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2004〕14號）第二條“建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持”的規定，仍然參照合同約定的計價方式結算工程價款。

因此，固定總價的突破原則以重新協商計價，進行合同變更為宜，介于此，固定總價條款有效約束的前提下，其風險應對就顯得尤為重要。

三、風險應對

抓投標詢價

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對于工程總承包項目，投標人要提升自身“概預算”水平，在項目僅有可研、方案設計或初步設計時，對工程項目進行準確估價。

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投標人在投標前，應厘清信息價與市場價的關系、業主指定品牌的投標價與采購價差異、承包商自選品牌的投標價與采購價的差異等情況。

抓設計確認

固定總價，很多情況下，其價款確定但施工內容未必確認。因此，承包商要盡快確定施工內容，即完成施工圖設計的業主確認。若設計不能“定型”，則成本不能固定，業主變更不明顯，加之突破固定總價本身存在難度，所以設計的遲遲不定，對承包商極為不利。同時，筆者認為，設計確認之后的變更，應按照施工總承包的變更計價處理。

抓承包范圍

重點關注：項目前期的投資機會研究、項目發展策劃、建設方案及可行性研究和經濟評價；工程勘察、總體規劃方案；工程設計（方案設計、技術設計、施工圖設計）；工程采購和施工；試運行和生產運營組織；項目維護及物業管理等內容。

抓風險范圍

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工程量清單準確性風險：包含清單缺項、漏項，工程量偏差；

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辦理施工相關許可：包含建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、施工所需臨時用水、臨時用電、中斷道路交通、臨時占用土地等許可和批準；

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移交施工工作面的時間和質量風險；

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施工條件風險：臨時水電、臨時用地、道路交通等；

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基礎資料風險：地質勘察資料、地下障礙資料、周邊管線資料、設計資料等提供時間和準確性；

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測量基準點、基準線和水準點等資料的提供時間和準確性；

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人、材、機價格調整；

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法律、法規、政策變化引起工程變更；

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工程量增減。

抓概算控制

承包商應明晰項目概算金額，在施工過程中合理控制建設規模，避免項目超概；若非因承包商原因導致項目超概，承包商應在過程中要求業主予以確認并要求業主去調整概算。

以上是律師為大家講解的關于”如何看出合同是總價包干合同“的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。