開發(fā)商賣沒有產(chǎn)權(quán)的車位合法嗎

地上停車位和地下停車位性質(zhì)不同

停車位問題一般是小區(qū)內(nèi)居民和開發(fā)商之間比較難以調(diào)和的問題，停車位分為地上停車位和地下停車位，一般情況下地下停車位產(chǎn)權(quán)歸屬比較清晰，在首先滿足業(yè)主需要的情況下，有產(chǎn)權(quán)的地下停車位歸開發(fā)商所有。開發(fā)商可以出售。

在建筑區(qū)域規(guī)劃內(nèi)建造的停車位，開發(fā)商可以辦理產(chǎn)權(quán)登記，一般情況是開發(fā)商在開始建樓盤時就向上級部門報批規(guī)劃停車位的區(qū)域。而人防車位和占用業(yè)主共有道路或其他場地的停車位屬于全體業(yè)主共有。

之所以居民和開發(fā)商之間有這么多的糾紛，是因為法律并沒有明文規(guī)定停車位的歸屬問題，但是根據(jù)這幾年的最高法的相關(guān)判例可以看出，如果開發(fā)商能獲得車位的產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商就有權(quán)自行出售車位，如果開發(fā)商辦不了產(chǎn)權(quán)證，車位歸屬于全體業(yè)主共有。

目前小區(qū)車位（庫）類型主要分為以下幾種：

　　1.敞開式地上車位

　　由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，通過在小區(qū)土地上劃線確定的車位，開發(fā)商無權(quán)出售，這些成為都屬于全體業(yè)主共同使用。

　　2.地下車庫（位）建筑面積分?jǐn)?/p>

　　如果地下車位作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭耍_發(fā)商就無權(quán)出售，應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主所用，嚴(yán)格地說是屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由業(yè)主委員會委托給物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金。

　　3.改造車位

　　還有一類車位是在小區(qū)規(guī)劃時就沒有載明的，開發(fā)商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車位（庫），這種車位由于沒有計算在建筑物的建筑面積內(nèi)，因此無法取得產(chǎn)權(quán)證，除非開發(fā)商繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)證，才能夠合法出售，否則仍然屬于業(yè)主共有。

　　4.三面有護(hù)圍的地上車庫（位）

　　如果開發(fā)商在規(guī)劃時明確了這類車庫（位）有獨立的用地面積和建筑面積，經(jīng)過房管局審批核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，那么開發(fā)商就可以正常出售。

　　5.地下車庫（位）屬于人防工程

　　還有一類停車位，是人防工程車位，有的是和普通車位在同一樓層，二者并沒有特別明顯的區(qū)別，唯一可以區(qū)分的是，人防工程車位區(qū)域中有厚厚的大鐵門，在遇到災(zāi)害或者戰(zhàn)事時用于提供避難場所使用。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第5條規(guī)定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體講就是，開發(fā)商投資建設(shè)了人防工程車位，所以應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)、收益等所有權(quán)的相應(yīng)全能。而國家也沒有法律法規(guī)禁止開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權(quán)，因此，開發(fā)商有權(quán)對人防車位使用權(quán)做出轉(zhuǎn)讓或出租的處理。不過如果開發(fā)商將人防工程造價納入到公攤物業(yè)中，由全體業(yè)主買單，那么車位就該歸全體業(yè)主所有。

　　6.地下車庫（位）建筑面積未分?jǐn)?/p>

　　如果車位建筑面積未分?jǐn)偅议_發(fā)商取得了產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商就能出售車位，前提是只能出售給本小區(qū)的業(yè)主，但如果跟業(yè)主沒有事先確定，就不一定屬于開發(fā)商了。對這一點，不少城市都有相應(yīng)規(guī)定，比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。” 也就是說如果業(yè)主和開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫進(jìn)行特別約定，車庫也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

　　如何辨別車位產(chǎn)權(quán)情況？

　　這車位的問題還真是多啊，我們購房人該如何辨別車位的產(chǎn)權(quán)情況呢？

　　根據(jù)國家政府公共信息公開的政策顯示，公眾有權(quán)向政府查閱所在小區(qū)的規(guī)劃竣工，購房人可以查閱以下下內(nèi)容來判斷車位產(chǎn)權(quán)情況：

　　1.《土地使用權(quán)出讓合同書》

　　就是查看《土地使用權(quán)出讓合同書》中是否明確停車位是屬于開發(fā)商單獨出資，為其專有部分，如果沒有明確，那么可以認(rèn)定的是，小區(qū)停車場用地與主體房屋是一個整體，按照國家相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑的出售而自然轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，這種情況下，車位就該歸全體業(yè)主。

　　2.《建筑用地規(guī)劃許可證》

　　可以查看小區(qū)建設(shè)報備中，是否明確了屬于開發(fā)商的“專有車位”，如果沒有的話，車位就屬于小區(qū)公共配套建設(shè)項目歸全體業(yè)主所有。

　　3.《建設(shè)工程竣工測量報告》

　　每個小區(qū)項目完工后，都要進(jìn)行建設(shè)工程竣工測量和建設(shè)工程規(guī)劃驗收等質(zhì)量檢測工作，如果地下車庫、半地下室、房屋架空層、設(shè)備用房、公眾通道等沒有計入建筑容積率，其建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)偟劫彿績r款中，停車場應(yīng)屬于全體業(yè)主。

　　以上材料，業(yè)主委員會或者其委托的律師事務(wù)所可持委托證明到當(dāng)?shù)貒烈?guī)劃局、建設(shè)測量部門查閱、復(fù)印本小區(qū)原始備案相關(guān)檔案材料，并且可以以此為依據(jù)向開發(fā)商追回小區(qū)停車場所有權(quán)。

說了這么多，
清遠(yuǎn)泰東驗房公司老余想告訴大家：

　　1.小區(qū)車位并不是一定都屬于全體業(yè)主，具體要看住宅相關(guān)建設(shè)文件和購房合同中有無規(guī)定和約定、開發(fā)商是否擁有車位的產(chǎn)權(quán)證，充分了解車位建設(shè)的出資方和產(chǎn)權(quán)情況、當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策規(guī)定后，才能判斷。

　　2.購房人可以持業(yè)主委員會的介紹信，或者委托律師、業(yè)主本人持有效身份證到相關(guān)部門通過查閱《土地使用權(quán)出讓合同書》、《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程竣工測量報告》等材料，核實車位產(chǎn)權(quán)情況。

　　3.目前國家對車位的相關(guān)法律還不是很完善，為了自己的合法權(quán)益不受侵害，最好了解了以上1、2的內(nèi)容后，再決定是否買車位，以及是否聯(lián)合業(yè)主進(jìn)行維權(quán)。

（以上資料來源網(wǎng)絡(luò)）

提問很好。我是實體經(jīng)濟(jì)守望者，我選擇回答。

請問無產(chǎn)權(quán)的車位可以買賣嗎？合法嗎？受法律保護(hù)嗎？

一、無產(chǎn)權(quán)的車位可以以雙方簽定長期租賃協(xié)議的方式交易。所以開發(fā)商在協(xié)議中會寫明，由開發(fā)商把車位租給業(yè)主十年，一次性收取業(yè)主十年的租賃費用（實際指我們理解的購買車位款），十年后，由該業(yè)主自由使用該車位，不再交租賃費用，且業(yè)主可以一直繼續(xù)使用。

二、合法。業(yè)主若想賣車位可以通過內(nèi)部轉(zhuǎn)讓并在協(xié)商一致的情況下以租賃的形式訂立協(xié)議條款。

由于業(yè)主和開發(fā)商屬私下交易，和房產(chǎn)局無關(guān)，便沒有監(jiān)管。協(xié)議是開發(fā)商擬定的，條款肯定會傾向于開發(fā)商。所以買家要把眼睛擦亮點，看清楚再簽，并不是說開發(fā)商一定會騙你，但至少要做到心里有數(shù)。

感謝閱讀。

我是“實體經(jīng)濟(jì)守望者”，關(guān)注我分享更多的創(chuàng)業(yè)知識！

要區(qū)分不同情況和受讓對象具體分析。

《中華人民共和國物權(quán)法》對車位的權(quán)屬作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”。

規(guī)劃車位、車庫必須在首先滿足業(yè)主需要的前提下可以轉(zhuǎn)讓，即要按照規(guī)劃轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。

法律規(guī)定業(yè)主共有的車位，開發(fā)商無權(quán)轉(zhuǎn)讓。

按照最高人民法院的司法解釋，不能進(jìn)行獨立登記的車位不能轉(zhuǎn)讓。

小區(qū)地面車位屬于全體業(yè)主所有。地下車位屬于開發(fā)商建造的專門用于停車位的，屬于商品性質(zhì)的，開發(fā)商有權(quán)出售，但是地下防空空間規(guī)劃的車位不屬于開發(fā)商，開發(fā)商無權(quán)出售！

首先人防車位是屬于國家的財產(chǎn)，開發(fā)商物業(yè)只有管理的權(quán)利，是不能用來出售的，而且也辦不了產(chǎn)權(quán)證。如果確定開發(fā)商賣的是人防車位，那肯定跟你簽的合同只是長期的使用合同，并不是買賣合同！現(xiàn)在很多開發(fā)商都這么玩文字游戲。

人防車位一般與普通車位在建筑物的不同樓層，一般位于普通車位更下的樓層，大型的密閉鐵門是人防車位區(qū)域的標(biāo)志之一，也有部分建筑中人防車位與普通車位位于相同的樓層，按不同區(qū)域劃分。從使用角度而言普通車位和人防車位沒有任何區(qū)別。

人防車位可不可以買賣：

通常不可以的，具體看是否有產(chǎn)權(quán)，如果有產(chǎn)權(quán)就可以買賣，如果沒有產(chǎn)權(quán)就不可以買賣的。地下停車位為什么只賣不租是因為地下停車位是人防工程車位，屬于國家，不能出售，所以沒有產(chǎn)權(quán)。

地下車位不可出售的條件：

開發(fā)商是否有權(quán)銷售地下車庫，要看車庫是屬于全體業(yè)主所有還是屬于開發(fā)商投資興建的建筑物，滿足以下條件之一的，車庫屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售。

1、開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)。

2、開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)。

3、根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，將建車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)。

謝邀：

房地產(chǎn)開發(fā)商，根據(jù)工程設(shè)計圖，進(jìn)行工程預(yù)算、備料……組織按圖施工，最后決算竣工，驗收……銷售……。

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的居民小區(qū)，不僅要建住房，還要建配套的公用工程，隨著汽車的使用的普及，小區(qū)地上地下車庫停車位的建設(shè)也是必不可少的配套公用工程……。

小區(qū)配套工程，都由開發(fā)商按工程設(shè)計圖施工，並納入工程的預(yù)決算中，成為整個小區(qū)工程的組成部分……。

小區(qū)的地上地下停車位也與小區(qū)的草坪、道路、綠化、小橋、傳達(dá)室、健身房、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、通訊、電視……一樣，是小區(qū)的配套工程，是小區(qū)共有的，為小區(qū)購房業(yè)主所共有。

工程決算就是開發(fā)商的銷售成本，根據(jù)此成本、房屋質(zhì)量、小區(qū)地段、供求關(guān)系、利潤……，再開盤定價出售……因此凡購買小區(qū)樓房，其配套工程——公共設(shè)施都有份：如草坪、道路、健身房、給排水系統(tǒng)、通訊、地上停車位、地下車庫停車位……

所以如果開發(fā)商出售停車位與出售小區(qū)業(yè)主的傳達(dá)室、廣場、道路、通訊設(shè)備、草坪、綠化樹木是一樣的是二次出售，是錯誤的……。

買沒有產(chǎn)權(quán)的車庫等于租用，（只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)你后期也無權(quán)出售）

買來長期使用還行，短期不需要考慮購買。

（不然后期考慮出手基本沒人要，只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)的車庫，買了基本就爛手里了，除了后期捆綁房子一起出售，但出售的價格也不樂觀，因為不是你的產(chǎn)權(quán)你無權(quán)出售。）

（一）看你租金和車庫總價是否成正比。

如果周邊車位租金500元/月，一年就是6000元，10年6萬；20年就是12萬；30年18萬（均不包含后期租金上漲情況）；以此類推，車位超出這個價格太多的基本不用考慮，因為車位沒有產(chǎn)權(quán)不能用于銀行抵押，后期轉(zhuǎn)手也是問題（買在手里僅僅只是使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)無權(quán)出售。）

（二）看價值與價格。

1、價值沒有產(chǎn)權(quán)不能交易也就相當(dāng)于沒多大的價值（買在手里僅僅只是使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)無權(quán)出售）；

2、該社區(qū)是否在市中心地段，該地段是否屬于停車非常困難的情況，若符合可以買，因為不買就意味著沒地方停車，只能向別人租用；

3、還是看價格，你覺得值就可以買。

（三）看自己住在該小區(qū)多長時間。

1、過渡性的住房，不建議購買。

2、長期居住型的，可以買，畢竟自己私人使用的空間，雖然只有使用權(quán)。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”開發(fā)商賣沒有產(chǎn)權(quán)的車位合法嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。