隨著經濟社會的快速發(fā)展，汽車已成為人們的生活必需品并走進千家萬戶。與此同時，不斷增加的汽車數量，使停車難的矛盾日益突出，特別是在城市居住區(qū)，住戶擁有的汽車數量眾多，而公共停車位相對不足，停車位因此成為一種稀缺物，車位之珍貴甚至超過房子。由于車位涉及的利益較大，有房產開發(fā)商會把作為物業(yè)附屬設施的地面停車位賣給小區(qū)業(yè)主。此時，如果從法律角度考察，就會產生一個疑問，開發(fā)商賣車位，實際上隱含著一個前提條件，即在開發(fā)商看來，地面停車位屬于其所有，那問題來了開發(fā)商有權出售地面車位嗎？

近日，最高人民法院公布了一則有關車位爭議的案例，此案經過一審、二審及再審，最終由最高人民法院作出裁決，使得這個被很多人忽視的問題有了最具權威的答案。最高人民法院認為，小區(qū)地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設的物業(yè)附屬設施，實際上并無建筑物，其本質屬于土地使用權，不能辦理產權登記。開發(fā)商在向業(yè)主出售商品房后，建設范圍內的土地使用權歸屬全體業(yè)主。因此，地面停車位的權益作為附屬設施應歸屬于全體業(yè)主，其性質與其他公共附屬設施性質并無不同。開發(fā)商有義務按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設施，但并非依據規(guī)劃建設的附屬設施都歸開發(fā)商所有。因此，地面停車位屬于業(yè)主共有的土地使用權的范疇，其權益歸屬于全體業(yè)主。

房產商與小區(qū)業(yè)委會就地面停車位歸屬產生爭議

我們先來回顧一下該案的大致情況。某房產公司曾在某市開發(fā)景豪苑小區(qū)，之后，該房地產公司因地面車位的歸屬問題與小區(qū)業(yè)委會發(fā)生爭議。

房地產公司認為，景豪苑小區(qū)建設用地使用權是其出資取得的，因此其為土地使用權人，根據《中華人民共和國物權法》（簡稱物權法）第一百四十二條之規(guī)定，景豪苑小區(qū)建筑區(qū)劃內規(guī)劃的地上停車位應當歸房產公司所有。但景豪苑小區(qū)業(yè)委會稱，案涉車位應屬小區(qū)業(yè)主共有，房產公司不享有權利，相應理由共有三條。首先，案涉車位使用的是全體業(yè)主共有的土地使用權。房產公司在給小區(qū)業(yè)主辦理了房屋初始登記及轉移登記后，業(yè)主共同享有小區(qū)全部土地使用權。根據物權法相關規(guī)定，地面停車位占用了業(yè)主共有道路或場地，車位應屬業(yè)主共有；其次，房產公司不能取得爭議車位的所有權證；第三，爭議車位未計入容積率，且不參與規(guī)劃建設用地面積的分攤。

最高法院再審裁決廓清兩個重要爭議

此案經一審二審，景豪苑小區(qū)業(yè)委會的訴請均獲得了法院的支持，小區(qū)地面停車位被判應歸業(yè)主共有。房產公司不服判決，并以原判決適用法律錯誤、原判決所認定的基本事實缺乏證據為由提出再審申請。最高人民法院經審理，依法駁回了該房產公司的再審申請。

那么，在關于本案的法律適用和基本事實這兩個最為關鍵的爭議上，最高人民法院究竟是如何認定的呢？

房產公司認為原判決適用法律錯誤，應適用物權法第一百四十二條“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外”，不應適用當地出臺的物業(yè)管理條例的相關規(guī)定：“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫”。最高人民法院認為，這兩個法律規(guī)定并不存在矛盾。因為房產公司向小區(qū)業(yè)主出售房屋，小區(qū)內的土地使用權就轉移至小區(qū)業(yè)主，小區(qū)共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。因此，房產公司關于應適用物權法第一百四十二條之規(guī)定，地上停車位應歸其所有的主張不能成立。原判決適用的當地物業(yè)管理條例，在于明確建設單位只有取得車位、車庫權屬登記之后才能進行出售，但本案爭議的車位并不能取得產權登記，因此不能進行出售。因此，原審法院判決適用當地物業(yè)管理條例的有關規(guī)定并無不當。

關于原判決認定的基本事實是否缺乏證據證明，最高人民法院認為，《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規(guī)定，“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”。由于案涉車位不能辦理產權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使房產公司在建造景豪苑小區(qū)時支付了建筑區(qū)劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但在小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權已歸小區(qū)業(yè)主共有。由于案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。而開發(fā)商建設的小區(qū)經驗收合格，是開發(fā)商的基本義務，且綠化是否超過規(guī)劃面積對認定停車位是否占用業(yè)主共有場地沒有必然聯(lián)系。因此，房產公司認為原判決缺乏事實依據的理由并不成立。

地面停車位收費必須嚴格依據相關法律

浙江和義觀達律師事務所的陳律師表示，在現實生活中，關于小區(qū)地面停車位的歸屬一直存在著爭議，甚至出現開發(fā)商將停車位出售給業(yè)主的情況，最高人民法院的這個裁決，從法律層面對這個爭議作出了最權威的回答：開發(fā)商實際上無權出售地面停車位。

在弄清小區(qū)停車位的歸屬性質這個關鍵問題之后，還要弄清另一個概念：很多小區(qū)的物業(yè)部門會向業(yè)主收取停車費，有業(yè)主可能會因此產生疑問，既然法律已明確小區(qū)停車位為業(yè)主所共有，自己作為業(yè)主的一員在小區(qū)內停車就不應支付停車費。對此，陳律師表示，從理論上說，不能說這種觀點沒有道理，但應該明確，停車其實是有管理成本等支出的，小區(qū)物業(yè)公司向業(yè)主收取的是管理費，當然，收取管理費用是需要法律依據的，并不是無條件的。按照《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)部門利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會等的同意，按規(guī)定辦理有關手續(xù)。再根據權利和責任對等原則，物業(yè)部門在向業(yè)主收取了所謂的停車費用后，就應依法履行職責，如果因為失職對業(yè)主的車輛造成實際損失，應承擔相應責任。