租賃合同是我們日常生活中比較常見的合同，當租賃合同出現(xiàn)違約或租賃到期時，需要解除租賃合同、或者房屋騰退，我們該如何做才能合法有效呢?

房屋租賃合同的解除，并非單單通知就可以了。出租人應當自合同簽署、合同履行階段即應做好相關條款的設計，做到未雨綢繆。

PART.01

合同之簽署

在起草租賃合同階段，進行合同條款設計時，可以對租期、合同違約、解除合同、騰退房屋等事項事先做出如下明確的約定：

1、根據(jù)相關法律規(guī)定，房屋租賃期限不得超過20年，同時不得超過土地使用年限。如屬轉租，租期不得超過原租賃合同剩余租期。

2、無論是否經(jīng)出租人同意，承租人對出租房屋予以裝飾裝修的，在承租人違約、出租人依約定解除合同的情況下，承租人應當在解除合同通知書送達之日起十日內拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。逾期不拆的，視為承租人放棄裝飾裝修殘值的權利，出租人有權予以拆除，并有權要求承租人補償因拆除而支出的費用。在承租人尚未支付拆除費用的情況下，出租人有權予以利用，該利用無需向承租人支付任何補償費用。

3、拖欠租金、物業(yè)費、水電費等達到一定期限，出租方催要，要求承租人在合理期限內支付，承租人未予支付的，出租人有權單方解除合同。

4、此次新冠疫情導致了許多租賃糾紛。因此，要在合同中對不可抗力等發(fā)生進行具體的約定，在不可抗力等發(fā)生時可以避免糾紛或順利解決糾紛。

5、承租人對于出租人提出的合同解除有異議的，應當在收到解除合同通知之日起五日內提出。

6、在解除合同通知書到達承租人后，承租人不按照解除合同通知給定的期限騰房的，出租人有權采用停水、停電等方式，要求承租人騰退房屋。

7、在解除合同通知到達承租人后，承租人未自行退場的，出租人有權自行清退房屋。

8、在清退房屋時，出租人有權聘請公證機構，對清退過程予以公證(一些公證處對此有規(guī)定：未經(jīng)合同事先約定，公證處不會對清理房屋的過程進行公證)。

9、如果是面積大、租金高或者租期長的租賃交易，訂立合同時，可以聘請公證處對租賃合同以及內容予以公證(在房屋所在地的公證處進行公證即可)。

PART.02

合同之履行

在租賃合同履行階段，如果承租人無正當理由未支付或遲延支付租金，或者因不可抗力或者其他理由，拒付租金時，出租人可以采取以下方式：

1、催繳通知書。

在承租人無正當理由未支付或遲延支付租金的，及時發(fā)送書面催繳通知書，要求承租人在合理期限內支付，并告知其不履行合同義務的法律后果。

2、發(fā)送律師函。

如果發(fā)送催繳通知書仍拒付租金的，出租人可委托律師發(fā)送律師函。

PART.03

合同之解除

1、通知解除合同。

發(fā)送解除合同通知書，自解除合同通知書到達對方時房屋租賃合同解除。

2、訴訟或仲裁直接解除或者確認解除。

(1)訴訟或仲裁解除合同

出租人可以不發(fā)送解除合同通知書，可以選擇根據(jù)合同中約定的合同爭議條款或事后達成的仲裁協(xié)議，直接向法院起訴或者向仲裁機構申請仲裁。

(2)訴訟或仲裁確認解除合同

如解除合同通知書到達對方，對方?jīng)]有在合同約定或法律規(guī)定的異議期內提出異議，也拒不騰房的，出租人可以自行清退，也可以訴訟或仲裁確認解除合同效力，要求騰退房屋，支付未付租金，房屋占用費，并賠償經(jīng)濟損失，承擔其他違約責任等。

在解除合同通知書到達承租人后，承租人在合同約定或法律規(guī)定的異議期內提出異議，并向人民法院起訴的，出租人可要求確認解除合同效力，要求承租人騰退房屋，支付未付租金，房屋占用費，并賠償經(jīng)濟損失，承擔其他違約責任等。

PART.04

房屋之騰退

合同解除后，承租人繼續(xù)強占出租房屋，拒絕騰退。對此，可以根據(jù)不同的情況，采取不同措施予以清退，騰空房屋。

1、公力救濟。即申請法院強制執(zhí)行

如已經(jīng)法院審理或仲裁機構裁決，出租人可以就生效的法律文書，向法院申請強制執(zhí)行。

具體程序如下：持生效法律文書和強制執(zhí)行申請書到法院立案——法院送達執(zhí)行通知書——執(zhí)行約談——強制清理。

2、自力救濟——自行清理

對于合同已經(jīng)解除，承租人拒不交付房屋的情況，出租人可考慮自力救濟。

(1)發(fā)出書面通知，告知其規(guī)定的時間內搬出，逾期將采取措施。

(2)通知規(guī)定的騰房期限屆滿，承租人仍不騰房的，出租人可考慮停水、停電、停氣(需慎重考慮采用本方式，可能會有侵權之慮)。

(3)強制清退。聘請公證處對清理現(xiàn)場全程公證。公證處對清理行為進行公證一般要求滿足以下條件：租賃合同簽訂經(jīng)公證處公證、公證騰房的約定。

(4)聘請開鎖公司人員開鎖、并全程錄像，可召集物業(yè)公司、街道辦、派出所民警等相關人員到場，并分別在清退房屋表上簽字或蓋章。將清退房間內的物品在上述人員的見證下，打包封存。

(5)在清退過程中，協(xié)調好公安派出所、保安公司等單位，預防沖突或意外事件的發(fā)生。

房屋在出租時需要做相應的手續(xù)以及流程，并簽訂書面的租賃合同。在房屋騰退時也是一樣的，需要按照解除租賃合同和房屋騰退流程進行相關的手續(xù)，按照流程進行，才能夠避免一些不必要的糾紛以及矛盾。

怎么解除房屋租賃合同協(xié)議

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當事人可以協(xié)商一致解除合同，也就是當事人可以在房屋租賃合同中約定解除租賃協(xié)議的條件，也可以經(jīng)過協(xié)商后決定解除房屋租賃協(xié)議。但是，如果沒有約定的，那么在以下情況下可以解除房屋租賃協(xié)議：

一、承租人解除

1、《合同法》第二百三十一條規(guī)定：因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

就是說在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

2、《合同法》第二百三十三條規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。此條規(guī)定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租賃房屋的瑕疵不會導致危及承租人的安全或者健康的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。

二、出租人解除

1、《合同法》第二百一十九條規(guī)定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。

2、《合同法》第二百二十七條規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人遲延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內支付租金的。

3、《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋轉租于第三人的。

解除房屋租賃協(xié)議的方式

房屋租賃協(xié)議的解除方式有三種：

第一，如果當事人協(xié)商一致解除租賃合同的，那么自達成共識時起，房屋租賃合同解除;

第二，如果房屋租賃合同中約定了解除合同的條件的，那么自條件發(fā)生時，合同自動解除。但是在這種情況下，如果當事人對合同是否解除發(fā)生爭議的，應當起訴由法院定奪;

第三，如果出現(xiàn)了法律規(guī)定的解除情形，那么合同自一方的解除通知到達另一方時解除。但通常當事人會對合同解除與否發(fā)生爭議，最終也只能向法院起訴由法院定奪。

總體上來說，解除房屋租賃協(xié)議的條件主要有兩種，一種是約定的解除條件，一種是法定的解除條件。相比較而言，在當事人協(xié)商一致的情況下解除合同的，發(fā)生糾紛的可能性比較少。但實踐中大部分房屋租賃合同并不是協(xié)商一致解除的，所以當事人最好請律師幫助收集證據(jù)和準備材料，為向法院起訴和打贏官司做好準備。

以上是律師為大家講解的關于”怎么解除房屋租賃合同協(xié)議”的內容，希望可以幫助到各位小伙伴。