小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型?1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。(這個(gè)是最常見的)

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無效。

三手小產(chǎn)權(quán)房買賣合同和誰簽

一般是甲乙兩方的形式簽訂的合同，即開發(fā)商和集資建房股東(即買家)之間的合同事項(xiàng)，合同一般都是以集資建房的方式簽約的。合同里面會(huì)標(biāo)注房屋地址、開發(fā)商私人或者公司信息、土地由來及土地使用證明等，如果有村委涉及的，會(huì)有村委蓋章，或者直接甲方是村委股份公司，這樣的就是村委統(tǒng)建樓，但是目前市場(chǎng)已經(jīng)很少了

個(gè)別的有甲乙丙三方，即是甲方是開發(fā)商，乙方是村委股份公司，丙方才是集資買家。這樣的形式二手房過戶時(shí)候就必須通過甲乙兩方同時(shí)允許才能過戶，也同時(shí)要收取兩方的過戶費(fèi)。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同大致是有開發(fā)商信息、土地由來及使用等，購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意以下幾點(diǎn)技巧就行了：

1、房屋地址的準(zhǔn)確性，這是合同最重要的，這個(gè)地址就是真正房屋確定歸屬權(quán)，并非是樓盤名稱

2、開發(fā)商信息，有些是開發(fā)商私人集資建設(shè)，有些是開發(fā)商公司，那么對(duì)其給出的信息要有一定的現(xiàn)實(shí)核對(duì)才簽合約

3、舊改拆遷條款，小產(chǎn)權(quán)房是比較特殊的房屋性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房舊改拆遷是經(jīng)常見的。那么必須要有對(duì)舊改拆遷的賠償項(xiàng)目和賠償針對(duì)人及賠償標(biāo)準(zhǔn)要有個(gè)具體合同說明

小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)?相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)還是十分明顯的：

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)值較低。最重要的一點(diǎn)是，無須繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。

2、產(chǎn)權(quán)不完整：

國家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護(hù)。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來說，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。

3、不合法性：

小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。

4、法律風(fēng)險(xiǎn)大：

小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。

小產(chǎn)權(quán)房的最新政策根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。”

看到這里，你還敢買小產(chǎn)權(quán)房嗎?可能還是會(huì)有大膽的網(wǎng)友，認(rèn)為“法不責(zé)眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時(shí)，可以一起抱團(tuán)，跟發(fā)展商或政府談判。事實(shí)是怎么樣呢?接下來小編將結(jié)合具體的案例給寶寶們分析。

案例 一：獨(dú)生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會(huì)阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒有權(quán)利出賣該房屋。

分 析

根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。

但是在繼承后的實(shí)際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二：城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償?

分 析

小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)龋瓉淼姆恐鲿?huì)以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。

案例三：趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬元的價(jià)格賣給錢某。簽約當(dāng)日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個(gè)月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時(shí)，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

分 析

法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

本案中法院認(rèn)定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。

綜上所述，無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。

三手小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范本

出賣人(甲方)： 身份證號(hào)碼：

買受人(乙方)： 身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

(一)甲方自愿將其村證房位于石家莊市

_____________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室——號(hào)——平方米)

(二)乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

(三)本本合同簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。

(四)本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

(五)本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

(六)違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。

(七)本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交

______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向——區(qū)人民法院起訴。

(八)其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

(九)本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：

乙方：

年月 日

年月日

以上是律師為大家講解的關(guān)于”三手小產(chǎn)權(quán)房買賣合同和誰簽”的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。