拆遷補(bǔ)償房屋面積比例

筆者當(dāng)?shù)匾矊?shí)施過舊村改造工作，特結(jié)合實(shí)際作答。

第一，舊村改造所分的類別較多，有的是地地道道的拆遷，有的是純粹的搬遷，還有的是簡單的拆除，不同的類別所適用享受的政策不一樣。

拆遷主要以城中村、棚戶區(qū)改造為主。農(nóng)村的拆遷主要是因項(xiàng)目落地需要，與舊村改造相關(guān)連的不同，當(dāng)然也因涉及旅游開發(fā)，統(tǒng)一實(shí)施舊村改造，但這一種通過拆遷方式實(shí)施的也很少，畢竟拆遷的成本太高。眾多農(nóng)村的舊村改造，主要是以搬遷及簡單拆除為主，涉及的補(bǔ)償比較少，有的還有可能沒有補(bǔ)償。

由于舊村改造有的是拆遷，有的不是，搞混淆的人比較多，所以不少人就一聽說舊村改造就是拆遷，就要怎么賠償?shù)取Ｆ鋵?shí)，目前農(nóng)村正在實(shí)施小規(guī)模的舊村改造，很多都不是拆遷，要么是搬遷重建，要么是對(duì)一些老舊房屋進(jìn)行拆除。

第二，在農(nóng)村的舊村改造中，對(duì)存在較大安全隱患的老舊房屋進(jìn)行拆除，既有直接拆除的，也有給予適當(dāng)補(bǔ)償?shù)模€有固化證據(jù)拆除的。

這一項(xiàng)工作，筆者當(dāng)?shù)亟衲昙型粨袅藥状髠€(gè)月，目前才暫告一段落。對(duì)于無證的老舊房屋，直接做拆除處理。對(duì)于有證的房屋，主要是采取對(duì)現(xiàn)有宅基地及房屋先作證據(jù)固化處理，然后進(jìn)行拆除，只給予了群眾清理室內(nèi)物品的補(bǔ)助費(fèi)。而其他一些地方在舊村改造中，對(duì)于無證房屋，也有按間數(shù)或?qū)嵱忻娣e作適當(dāng)補(bǔ)償進(jìn)行拆除的。

綜上所述，若真是地地道道的拆遷，是不可能不分房屋大小按間計(jì)算的。但若僅是一般性的舊村改造，因不是真正的拆遷，對(duì)拆除的房屋按間作適當(dāng)補(bǔ)償也是有可能的。其實(shí)，對(duì)于舊村改造，總的來說是居住的群眾受益，對(duì)于存在較大安全隱患的老舊房，自己能改造的最好作進(jìn)行改造。的確不能改造，及本身是違法的，配合做拆除處理也是應(yīng)該的。

您好，您簽了征收補(bǔ)償方案嗎，如果沒有簽的話，可以坐下來與征收方進(jìn)行協(xié)商。如果已經(jīng)簽了征收補(bǔ)償方案，如果該方案對(duì)當(dāng)事人非常不公平，可以向人民法院起訴撤銷。

本人從事過農(nóng)房拆遷工作，特根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟疬w補(bǔ)償政策作答，以供參考。

農(nóng)房拆遷中涉及面積補(bǔ)償?shù)模饕袃刹糠郑徊糠譃楸徊鸪课莸闹苯友a(bǔ)償（房子“架架錢”），一部分為住房安置。

一、關(guān)于被拆除房屋的直接補(bǔ)償：按面積分結(jié)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)償。

這一部分有點(diǎn)相當(dāng)于按建安成本進(jìn)行補(bǔ)償，也是拆遷中所說的被拆除房子的“架架錢”，一般是按框架、磚混、磚挖、簡易等結(jié)構(gòu)分類后根據(jù)實(shí)測的面積進(jìn)行補(bǔ)償，另外的墻磚、吊頂?shù)妊b修裝飾也是按面積分類進(jìn)行補(bǔ)償。

這一種分類補(bǔ)償各地標(biāo)準(zhǔn)有差異，這是因?yàn)楦鞯氐氖袌鲂星榧敖?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同。

二、關(guān)于住房安置：以拆遷戶家庭成員人頭按面積進(jìn)行補(bǔ)償為主。

農(nóng)房拆遷后的住房安置是拆遷補(bǔ)償?shù)闹仡^戲，有以按原有宅基地面積進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模灿幸圆疬w農(nóng)房的家庭成員人頭進(jìn)行安置的，且以后一種安置方式為主。有給錢進(jìn)行安置的，有給房進(jìn)行安置，給錢也是通過計(jì)算應(yīng)安置的面積來折算的。

對(duì)于以人頭進(jìn)行住房安置的，每個(gè)人頭的安置面積是明確規(guī)定了的，從二十多個(gè)平方到五六十個(gè)平方不等，各地也有差異，筆者這里每個(gè)人頭30平方。有幾個(gè)人就乘以規(guī)定的面積就能得到各個(gè)拆遷戶應(yīng)安置的面積。

全國各個(gè)地區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，房屋拆遷可能涉及到的補(bǔ)償方式包含貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換，產(chǎn)權(quán)置換有按照人口人數(shù)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模灿邪凑辗课菝娣e進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模ㄗh先到相關(guān)部門了解當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償政策，如果覺得補(bǔ)償不合理，先不要簽署任何文件，及時(shí)通過法律途徑維權(quán)。

具體補(bǔ)償費(fèi)用如下：

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

2019年農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償方法及標(biāo)準(zhǔn)：

一、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償方式有三種

1、貨幣補(bǔ)償

2、等價(jià)置換安置房

3、重新分配宅基地，補(bǔ)償房屋重建成本

二、拆遷補(bǔ)償范圍有所擴(kuò)大

房屋的室內(nèi)裝修、地面附著物即菜園、廁所、庭院樹木等其他財(cái)產(chǎn)都可以獲得補(bǔ)償，而且在拆遷過渡期內(nèi)，還會(huì)給農(nóng)民朋友兩萬元的安置補(bǔ)助費(fèi)。

三、補(bǔ)償金額的計(jì)算方法

拆遷補(bǔ)償金額＝宅基地面積*拆遷補(bǔ)償單價(jià)+農(nóng)民固定財(cái)產(chǎn)（房屋）估價(jià)+安置費(fèi)+農(nóng)民其他財(cái)產(chǎn)補(bǔ)助（附著物+其他建筑物）

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償，關(guān)系到每一位農(nóng)民朋友的切身利益，所以平時(shí)沒事的時(shí)候，農(nóng)民朋友一定要多點(diǎn)了解這方面的知識(shí)，從而更好的維護(hù)自身的合法權(quán)益。

國有土地上的房屋（商品房），主要是以產(chǎn)權(quán)證上登記的面積為準(zhǔn)，且國有土地上的房屋在拆遷時(shí)按中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行補(bǔ)償。集體土地上的房屋（農(nóng)村房屋），產(chǎn)權(quán)證上登記的面積是基礎(chǔ)，但主要根據(jù)房屋現(xiàn)狀以實(shí)際測量為準(zhǔn)，并按不同的房屋結(jié)構(gòu)分類計(jì)算補(bǔ)償面積；其宅基地范圍內(nèi)的構(gòu)附著物逐項(xiàng)清理后按規(guī)定計(jì)算補(bǔ)償。

這是從事過房屋拆遷工作的筆者，結(jié)合現(xiàn)行政策和操作實(shí)際，給出的答復(fù)。

國有土地上的房屋由拆遷雙方認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估，這里不再多說。下面，就重點(diǎn)說說農(nóng)村房屋在拆遷里時(shí)的測量及補(bǔ)償面積計(jì)算情況。

一、農(nóng)房的現(xiàn)場摸底

這是農(nóng)房拆遷很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，參與此項(xiàng)工作的有當(dāng)?shù)夭疬w辦的工作人員（主要是測量摸底及對(duì)房屋現(xiàn)狀照相存檔），也有村社干部（主要是帶路和作動(dòng)員工作）。在現(xiàn)場摸底時(shí)一般會(huì)核對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況（也可在分類計(jì)算補(bǔ)償面積及計(jì)算拆遷補(bǔ)償時(shí)核對(duì)）。

（一）房屋主體丈量：按“有墻墻包邊，無墻柱包邊，挑陽臺(tái)折半算、封閉陽臺(tái)全算”的原則對(duì)農(nóng)戶拆遷范圍內(nèi)的農(nóng)房進(jìn)行丈量，涉及多幢房的，逐一丈量，對(duì)不同房屋結(jié)構(gòu)一并進(jìn)行登記。丈量的相關(guān)數(shù)據(jù)（房屋的長寬、層數(shù)等）需該農(nóng)戶的當(dāng)事人簽字確認(rèn)。

（二）宅基地范圍內(nèi)構(gòu)附著物清理：對(duì)宅基地范圍內(nèi)的堡坎、圍墻、地壩、水井（不僅限宅基地范圍內(nèi)）、灶、熱水器及房屋裝飾等，逐一清理登記。

二、農(nóng)房補(bǔ)償面積的分類計(jì)算與宅基地范圍內(nèi)構(gòu)附著物的補(bǔ)償計(jì)算

（一）農(nóng)房補(bǔ)償面積的分類計(jì)算：根據(jù)摸底的房屋現(xiàn)狀，分鋼砼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、土墻結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)計(jì)算補(bǔ)償面積。打個(gè)比方來說，王大伯家磚混結(jié)構(gòu)房屋1幢，另有土墻結(jié)構(gòu)房屋2間，就需分不同的結(jié)構(gòu)分別計(jì)算各自的補(bǔ)償面積。單層房屋的面積就是丈量的長乘以寬，涉及多層的需計(jì)算各樓層的面積。

當(dāng)然，不同結(jié)構(gòu)的補(bǔ)償面積計(jì)算出來后，只需按當(dāng)?shù)氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就可計(jì)算出被拆遷房屋的主體補(bǔ)償款，比如筆者這里，鋼砼結(jié)構(gòu)每平方米660元、磚混結(jié)構(gòu)600元，只需補(bǔ)償面積乘以對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)即可。

（二）宅基地范圍內(nèi)構(gòu)附著物的補(bǔ)償計(jì)算：根據(jù)現(xiàn)場摸底清理的結(jié)果，逐一按當(dāng)?shù)氐囊?guī)定進(jìn)行計(jì)算。比如，筆者這里磚堡坎每米110元、水泥地壩每平方米30元、機(jī)井每個(gè)1500元、地板磚每平方米40元。

最后，需要說明的是：農(nóng)房拆遷的補(bǔ)償除上述按拆遷面積計(jì)算的被拆遷房屋的主體補(bǔ)償款、宅基地范圍內(nèi)構(gòu)附著物的補(bǔ)償外，最重要的還有被拆遷農(nóng)戶家庭成員的住房安置。

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(本文圖片來自于網(wǎng)絡(luò)）

　　拆遷的補(bǔ)償內(nèi)容包括：

　　（一）被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償；　　

　　（二）因征收房屋造成的搬遷補(bǔ)償；　

　　（三）因征收房屋造成的臨時(shí)安置補(bǔ)償；　　　

　　（四）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。　　　

　　被征收房屋價(jià)值中包括房屋裝飾裝修價(jià)值以及附屬于該房屋的國有土地使用權(quán)的價(jià)值。　

　　補(bǔ)償金額

　　對(duì)被征收住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場價(jià)格，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

　　對(duì)被征收非住宅房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。　

　　補(bǔ)償方式

　　被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收房屋屬于公共租賃住房、公房管理部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房除外。

　　關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，做出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。待計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)后，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)歸被征收人所有。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。　

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定

　　（一）符合國家和省規(guī)定的房屋建筑設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；　

　　（二）符合國家和省規(guī)定的房屋質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)；　

　　（三）產(chǎn)權(quán)清晰。　

　　征收面積如何計(jì)算

　　被征收房屋的建筑面積和用途，以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。

　　對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

　　征收范圍確定后，對(duì)于被征收合法房屋室內(nèi)外裝飾裝修的價(jià)值可給予一次性包干補(bǔ)償。違章突擊裝飾裝修不予補(bǔ)償，應(yīng)自行拆除。

　　什么樣的房屋按商業(yè)房屋補(bǔ)償？

　　同時(shí)符合下列條件的房屋，按商業(yè)房屋予以補(bǔ)償。

　　（一）國有土地使用權(quán)證載明為出讓土地，且用途為商業(yè)。　　　

　　（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證載明房屋用途為商業(yè)。　　

　　先補(bǔ)償，后搬遷

　　實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

　　作出房屋征收決定的市、縣區(qū)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。　　

　　任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

您好，謝邀。

拆遷補(bǔ)償不一定以房子實(shí)際面積為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，要看以下具體情況：

一、有產(chǎn)權(quán)登記證，實(shí)際測量的面積＞登記面積→以實(shí)際測量的面積為準(zhǔn)

由于登記機(jī)關(guān)的工作人員工作不認(rèn)真或測量不準(zhǔn)確，可能導(dǎo)致房屋權(quán)屬證明記載的面積與實(shí)際面積不一致。如果出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證記載的四至與被征收人所認(rèn)為的四至相同，但被征收人認(rèn)為記載的面積小于實(shí)際面積的，法院可以組織雙方當(dāng)事人到實(shí)地測量，如果實(shí)際測量的面積大于或者小于產(chǎn)權(quán)證記載的面積的，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際測量面積為準(zhǔn)。

二、有產(chǎn)權(quán)證，但有證據(jù)證明可以推翻登記面積→以證據(jù)證明的面積為準(zhǔn)

房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋登記機(jī)關(guān)依職權(quán)頒發(fā)的權(quán)屬證書，具有很強(qiáng)的證明效力，但也不是不可動(dòng)搖的，實(shí)事求是才是最高準(zhǔn)則。如果我們可以提供充分房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料或者其他有效證據(jù)，足以推翻房屋產(chǎn)權(quán)證記載的面積的，就應(yīng)以證據(jù)證明的面積為準(zhǔn)。

三、沒有證的房子，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積＜記載面積→以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。

由于我國房屋登記制度不完善，不少房屋未登記，對(duì)此類房屋，應(yīng)以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)。實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。

四、沒有證的房子、沒有批準(zhǔn)文件記載，各地不同，一般以實(shí)際丈量的面積為準(zhǔn)。

沒有房產(chǎn)證，沒有批準(zhǔn)文件或者批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的如何處理?各地的規(guī)定不盡相同。

比如上海市規(guī)定，相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積或者雖無批準(zhǔn)文件，但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

合肥市規(guī)定，房屋無有效證照，但在1986年航拍圖上有標(biāo)注且產(chǎn)權(quán)歸屬明晰的，可以結(jié)合1986年底前最鄰近年份的地形圖確定房屋面積給予補(bǔ)償;1986年底前地形圖無標(biāo)注的，可以結(jié)合1986年后最鄰近年份的地形圖確定房屋面積給予補(bǔ)償。

如果你的房子沒有相關(guān)證照，應(yīng)該關(guān)注本地的地方性規(guī)定，而不應(yīng)輕易被拆遷辦看似有道理的說辭“忽悠”，對(duì)自己房屋的實(shí)際建筑面積一定要做到心中有數(shù)。

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以上是律師為大家講解的關(guān)于”拆遷補(bǔ)償房屋面積比例“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。