房屋征收過程中設(shè)有抵押權(quán)的房屋如何補償？其實不難辦！

房屋抵押有可能是購房時的購房貸款抵押，也可能是房屋所有權(quán)人因個人債務(wù)原因?qū)⒎慨a(chǎn)抵押給債權(quán)人，在抵押登記期間房屋所有權(quán)受到限制，不能辦理轉(zhuǎn)讓變更登記等。但這并不影響拆遷和房屋征收。

當(dāng)存在抵押的房產(chǎn)遇到拆遷和房屋征收時，房屋所有權(quán)人作為談判對象同征收人協(xié)商征收補償標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商一致則簽訂補償協(xié)議，協(xié)商不成則要經(jīng)過行政和訴訟手段對補償價格進行確認(rèn)，這些都是房屋所有權(quán)人來決定和處理。但是由于該房存在抵押登記，所以在確定了拆遷補償款標(biāo)準(zhǔn)后，要優(yōu)先把拆遷補償款支付給房屋抵押權(quán)人，償還了涉抵押債務(wù)后，剩余部分的拆遷補償款才真正屬于房屋所有權(quán)人。

對于房屋上抵押權(quán)的實現(xiàn)，我們首先要確定抵押權(quán)的效力，房屋設(shè)定抵押是為了債權(quán)的實現(xiàn)，如果因抵押合同無效、抵押合同內(nèi)容或者其他法定無效情形，那么自始是不存在抵押權(quán)的，就不會涉及到房屋拆遷抵押權(quán)實現(xiàn)的問題。如果抵押合同無其他瑕疵，可以生效，那么，當(dāng)房屋拆遷時，除了進行協(xié)商，抵押權(quán)可以分以下情況進行實現(xiàn)：

1.拆遷時選擇了貨幣補償?shù)姆绞剑?/p>

貨幣補償是一種簡單、便捷的補償方式，被拆遷人選擇住房可以不受地點等的限制，同時不會產(chǎn)生延長過渡期限、被拆遷人不能及時回遷等后續(xù)問題。當(dāng)被拆遷人選擇了貨幣補償方式的時候，抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成書面協(xié)議的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議對被征收人給予補償。達(dá)不成協(xié)議，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將補償款向公證機構(gòu)辦理提存。

2.拆遷時選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式：

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是另一種補償方式，拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換后，原抵押物不存在，又無可供償還的貨幣，那么，該如何實現(xiàn)抵押權(quán)？對于這種情況，抵押權(quán)人可以變更抵押物，抵押權(quán)人可以就產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋到抵押物登記部門辦理變更抵押物登記手續(xù)，抵押人與抵押權(quán)人就解除房屋抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議并且已到抵押物登記部門辦理了解除抵押物登記手續(xù)的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對被征收人給予補償。

未協(xié)商或者協(xié)商后未就解除房屋抵押權(quán)達(dá)成一致意見的，房屋征收部門對被征收人實行貨幣補償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將補償款向公證機構(gòu)依法辦理提存手續(xù)。