按照我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)過房管部門登記生效。但是現(xiàn)實(shí)中存在一些權(quán)屬與登記不一致的特殊情形，下面以夫妻共有房屋處分為例，鹿林律師為大家分析單方處分共有房產(chǎn)的效力：

一、有效情形

1、房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，且支付了房款并辦理完畢過戶手續(xù)，則處分行為有效；

2、房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，支付了定金、全部或部分房款但未辦理過戶手續(xù)，共有人同意出賣，則處分行為有效；

3、房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己及另一方代理人名義出賣房屋，且支付了房款但未辦理完畢過戶手續(xù)，共有人同意的，合同有效；

二、無效情形

1、房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續(xù)，共有人不同意出賣，則處分行為無效。

2、房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己及另一方代理人名義出賣房屋，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續(xù)，如另一方不認(rèn)可出賣行為，則合同無效。

3、房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己名義出賣房屋，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續(xù)，如另一方不認(rèn)可出賣行為，則合同無效。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(三)》

第十一條　一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

對(duì)于這個(gè)問題，不一定，是需要看具體情況的。

一般來說，夫妻共同財(cái)產(chǎn)指的是夫妻婚后所購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)，那么有可能是登記在雙方名下，也有可能是登記在一方名下。

通常情況下，如果房產(chǎn)是登記在雙方名下，一方是很難擅自處分的，因?yàn)榉慨a(chǎn)在兩個(gè)人名下，必須有兩個(gè)人都同意才可以出售，這個(gè)是很明顯的。但是如果房產(chǎn)只登記在一方名下，雖然從房屋產(chǎn)權(quán)證上看不出來是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是如果從法律的角度上說，屬共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然也不能擅自處分。但在現(xiàn)實(shí)操作中，如果賣房人故意隱瞞自己已經(jīng)已婚的事實(shí)，并且故意隱瞞這個(gè)房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的事實(shí)，如果買方不稍加注意的話，是由可能直接達(dá)成交易的。

這種情況下簽訂的合同，如果不違反合同法的相關(guān)規(guī)定是有效的。但是一方擅自處分的行為是無效的。如果買方存在善意取得的情況，該房產(chǎn)依然是不能要求返還的，除非買方明知該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還故意買，那么這種情況下不符合善意取得制度，另一方配偶是有權(quán)要求返還的！

需要分情況處理，一般情況下是效力待定的合同，并不是一定無效。

有效情形：

1、房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，且支付了房款并辦理完畢過戶手續(xù)，則處分行為有效，買受人可善意取得該房屋；

2、房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，支付了定金、全部或部分房款但未辦理過戶手續(xù)，共有人同意出賣，則，合同有效，且處分行為有效；

3、房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己及另一方代理人名義出賣房屋，且支付了房款但未辦理完畢過戶手續(xù)，共有人同意的，合同有效；

二、無效情形

1、房產(chǎn)登記在夫妻一方名下，登記人出賣房屋，買受人不知道房屋屬于出賣人夫妻共有，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續(xù)，共有人不同意出賣，則合同有效，但處分行為無效。

2、房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己及另一方代理人名義出賣房屋，此時(shí)買受人不是善意第三人，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續(xù)，如另一方不認(rèn)可出賣行為，則合同無效。

3、房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，其中一人以自己名義出賣房屋，此時(shí)買受人不是善意第三人，支付了定金、房款（包括部分或全部）但未辦理完畢過戶手續(xù)，如另一方不認(rèn)可出賣行為，則合同無效。

《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。（京悅所袁康迪）

自然不是。

因?yàn)榉慨a(chǎn)登記原因，導(dǎo)致原本屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)可能登記在配偶一方名下。而對(duì)于《物權(quán)法》來說，物權(quán)是以登記為準(zhǔn)，導(dǎo)致配偶單方具有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)可能性。

所以，對(duì)于單方出售房產(chǎn)的行為，在法律上屬于無權(quán)處分行為。《合同法》第五十一條規(guī)定：“無權(quán)處分的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。

所以，合同法規(guī)定的是追認(rèn)生效。但是，司法解釋已經(jīng)改變對(duì)無權(quán)處分的認(rèn)定。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

所以，對(duì)于這個(gè)單方簽訂的買賣合同，屬于屬于無權(quán)處分，但仍然屬于有效合同。

之所以會(huì)作出改變，主要是為了維護(hù)買方的利益。因?yàn)閷?duì)于這類無權(quán)處分行為，大都是賣方所致。而一旦認(rèn)定為無效合同，那根據(jù)無效合同的法律后果，作為買方所能得到的賠償那邊相對(duì)較小。若合同有效，作為買方則可以主張賠償，獲得更大的利益。

您好！簡(jiǎn)單來說，

• “不知者無罪“，若買方不知道有其他房產(chǎn)共有人，那么合同有效。
  
• “明知故犯者”承擔(dān)責(zé)任，若買方知道有其他房產(chǎn)共有人，但在僅有一方簽字的情況就購(gòu)房，合同無效。

下面將從法律依據(jù)入手，并結(jié)合各種情況詳細(xì)說明具體賠償方法，最后將給所有購(gòu)房者一些提示。

第一，相關(guān)法律依據(jù)

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第89條：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(一)》第17款規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！?/p>

第二，詳細(xì)分析

1、若房子已經(jīng)過戶至買方名下

1）“不知者無罪”。也就是說，當(dāng)買方不知道原有房產(chǎn)是夫妻雙方共有的，也不知道除了簽字一方還有其他共有人，《買賣合同》有效。

具體賠償：對(duì)不知情共有人的賠償：房子無法要回來，其他經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償由擅自處置房產(chǎn)的一方承擔(dān)。善意第三方不需要承擔(dān)任何責(zé)任。

2）“知情者有罪”。也就是說，當(dāng)買方在知道所購(gòu)房產(chǎn)是雙方共有的，但在僅一方簽字的情況下，仍執(zhí)意過戶《買賣合同》無效。

具體賠償：對(duì)不知情共有人的賠償：如要求，可要回房子。其他經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償由擅自處置房產(chǎn)的一方和買方共同承擔(dān)。

但這種情況，賣房有舉證責(zé)任。

2、若房子還沒過戶至買方名下，

也就是說，買方已經(jīng)簽署《購(gòu)房合同》，并支付了部分房款。

《買賣合同》仍有效，但終止購(gòu)買過程。

具體賠償：對(duì)買方的賠償，若買方不知情，按照合同約定的違約條款進(jìn)行賠償；若買方知情，則按照具體情況討論。

第三，注意事項(xiàng)

第一，所有購(gòu)房者需要明確，如果房子是多人共有的，無論房產(chǎn)登記上是否體現(xiàn)，均需要所有國(guó)有人簽字。

第二，為避免事后麻煩，買房時(shí)必須詢問清楚房產(chǎn)性質(zhì)（是單獨(dú)所有、還是共有），必須仔細(xì)核對(duì)產(chǎn)權(quán)人身份信息。如果有其他共有人，必須明確要求雙方均簽署《購(gòu)房合同》后再進(jìn)行房產(chǎn)過戶。

這個(gè)不一定，要看具體情況。如果夫妻共有的房產(chǎn)是登記在雙方名下，那么就需要雙方簽字，一方未簽字，合同肯定無效。如果夫妻共有房屋只是登記在一方名下，情況就略顯復(fù)雜。

從產(chǎn)權(quán)角度來說，房屋產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)，其簽訂的房屋交易合同肯定是有效的，但通常房屋產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)于已婚人士只登記一人名字的房產(chǎn)交易仍然要求必須夫妻雙方到場(chǎng)簽字才能交易。不過目前一些城市已經(jīng)做了修改，比如長(zhǎng)春市房管部門就規(guī)定，只要夫妻雙方事前一同到房產(chǎn)登記中心書面確認(rèn)，登記在一方名字下的房屋歸產(chǎn)權(quán)人所有，那么日后該房產(chǎn)再進(jìn)行交易或過戶變更登記時(shí)，只需產(chǎn)權(quán)人一人到場(chǎng)簽字即可辦理。

從合同法角度來說，如果夫妻共有的房屋登記在一人名下，即使一方簽字交易，另一方毫不知情，也不能對(duì)抗善意購(gòu)買的第三人。所謂善意購(gòu)買指的是購(gòu)房人對(duì)房屋的隱形產(chǎn)權(quán)人不知情，且已按合理價(jià)格支付了購(gòu)房款。

買賣合同是否有效要區(qū)別對(duì)待。

合同有效情形：

房產(chǎn)登記在夫妻雙方一人名下，當(dāng)購(gòu)房者通過查看房屋、審查房屋產(chǎn)權(quán)登記等情況盡到合理審慎的義務(wù)，且向出售方支付了合理的房屋價(jià)格，并辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，該房屋買賣合同有效。因?yàn)橘?gòu)房者在購(gòu)房過程中已經(jīng)盡到合理審慎的義務(wù)且支付了相應(yīng)房屋對(duì)價(jià)，屬于善意第三人，所以該房屋買賣合同是有效的。

合同無效的情形：

房屋登記在夫妻雙方名下，出售房屋必須由夫妻雙方共同簽字確認(rèn)，如果任意一方簽字，另一方不認(rèn)可的話，即便買購(gòu)房者支付合理對(duì)價(jià)，也無法構(gòu)成善意第三人的情形，所以合同是無效的。

“出售夫妻共有房產(chǎn)，一方未簽字，合同一定無效嗎？”

房屋買賣合同并不一定無效。

舉一個(gè)簡(jiǎn)單地例子來說明一下，我們知道就算是夫妻共有房產(chǎn)有些時(shí)候也可能只登記夫妻一方的名字，這個(gè)時(shí)候如果登記一方將房產(chǎn)出售，并被善意第三人購(gòu)買并過戶，那么房屋買賣合同是有效的，另一方并不能追回房產(chǎn)，只能是由出售一方補(bǔ)償對(duì)方所占房產(chǎn)份額對(duì)應(yīng)的資金。

善意第三人是指該第三人不知道法律關(guān)系雙方的真實(shí)情況，通常是指非法交易中，不知情的，已經(jīng)辦理了登記的權(quán)利人。