近期在北京“新型冠狀病毒”疫情形勢嚴(yán)峻，尤其是這次第二次疫情沖擊，導(dǎo)致很多企業(yè)面臨不小的經(jīng)濟(jì)壓力，特別是餐飲、酒店、旅游、零售等行業(yè)，因此受到疫情原因承租方提前解除租賃合同的現(xiàn)象尤其多，那么在此期間期間終止合同算違約嗎？

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新冠肺炎雖然屬于不可抗力，但并非對所有合同的履行都構(gòu)成影響，對于在疫情發(fā)生前簽訂的合同，當(dāng)事人一方以受新冠肺炎疫情影響，導(dǎo)致合同不能履行為由，要求解除合同的，需要結(jié)合合同簽訂時間、履行期限屆滿的時間節(jié)點以及采取替代措施的可行性及履約成本等因素，綜合考量疫情對于合同履行的影響程度，具體來說還要具體分析，通?？煞譃椋?/p>

1.疫情對合同履行沒有影響的，應(yīng)當(dāng)按約繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方以疫情屬不可抗力為由，要求解除合同的，一般來說不支持。

2.疫情對合同履行雖有一定影響，但未導(dǎo)致合同不能履行或未導(dǎo)致履行對一方當(dāng)事人明顯不公平、不能實現(xiàn)合同的目的等情形的，應(yīng)當(dāng)鼓勵交易，可以引導(dǎo)當(dāng)事人通過變更履行期限、履行方式、部分合同內(nèi)容等方式，繼續(xù)履行合同。一方以當(dāng)事人以疫情屬不可抗力為由要求解除合同的，原則上不予支持。

3.因疫情形勢和政府及有關(guān)部門采取的疫情防控措施導(dǎo)致合同根本不能履行，當(dāng)事人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予以支持。

4.疫情對合同履行有重大影響，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)適用公平原則，參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法》;若干問題的解釋（二）》第二十六條和《最高人民法院關(guān)于正確適用》;中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國家的工作大局的通知》的規(guī)定予以處理。

那么一旦企業(yè)行使此類權(quán)利，那么免責(zé)范圍又該如何計算呢？

1.依據(jù)合同法規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。因此，在不可抗力導(dǎo)致合同不能履行時，債權(quán)人、債務(wù)人均負(fù)有減損義務(wù)。如果債權(quán)人未采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，應(yīng)自行承擔(dān)擴(kuò)大的損失。如果債務(wù)人未及時通知債權(quán)人或未及時采取其他適當(dāng)措施導(dǎo)致債權(quán)人損失擴(kuò)大，債務(wù)人對債權(quán)人擴(kuò)大的損失應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，而不得主張免責(zé)。

特別注意的是：不可抗力免除的責(zé)任僅限于違約責(zé)任。首先，如果不可抗力只對部分合同義務(wù)的履行產(chǎn)生影響，則免責(zé)范圍一般應(yīng)限于該部分合同未履行而產(chǎn)生的違約責(zé)任，而不能籠統(tǒng)地認(rèn)為可以免除整個合同的違約責(zé)任。其次，如果不可抗力僅導(dǎo)致合同一時不能履行，則免責(zé)范圍一般應(yīng)限于遲延履行產(chǎn)生的違約責(zé)任，而不能認(rèn)為當(dāng)事人可以不再履行合同，因此用不可抗力或情事變更而需要中止履行、遲延履行或解除合同的，應(yīng)按法律規(guī)定及時履行通知義務(wù)。

綜上，如果是協(xié)商一致，因為疫情原因不能履行合同要終止合同的，那么肯定不屬于違約行為。如果合同約定，在這種疫情出現(xiàn)的情況下，一方可以解約，那么合同一方就可以行使解除權(quán)，因此也不構(gòu)成違約行為。如果合同沒有約定，雙方又不能達(dá)成一致解除。按照法律規(guī)定，出現(xiàn)疫情是否能解除呢？這主要看你們雙方合同履行的實際情況，此次疫情是否實質(zhì)影響了合同的不能履行，如果實質(zhì)影響了，那么終止則不構(gòu)成違約，否則違約風(fēng)險較大。