小產(chǎn)權(quán)房能不能買，仁者見仁，智者見智。

我就跟你說一個(gè)現(xiàn)象。這里是蘇北的一個(gè)縣城，6年前，親戚因?yàn)槭诸^緊，不寬裕，剛好看上了一套小產(chǎn)權(quán)房，很明確，就是小產(chǎn)權(quán)房，就邀我去看看。我去看了，那是城市資產(chǎn)投資公司投資開發(fā)的房子，這個(gè)公司是代表政府的，我說能買，親戚就買了，有房產(chǎn)證，是鎮(zhèn)政府辦的，上面土地性質(zhì)一欄寫的是劃撥，而普通商品房寫的是出讓，沒有土地證。去年，親戚又告訴我，他的房子已經(jīng)變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房了，就是要補(bǔ)交一部分土地出讓金。

說這么多，就是想告訴您，有的小產(chǎn)權(quán)房是可以買的。

首先，您要明確，這類房子只能住，沒法進(jìn)行交易的。

其次，選擇小產(chǎn)權(quán)房，要看投資方是誰，不是說非得政府投資才行，至少，您要選擇成建制的，有一定規(guī)模的小區(qū)，千萬不要選就一棟兩棟的買。

最后，如果不是實(shí)在手頭不寬裕，不建議您買這樣的房子。

如何選擇，請您慎重考慮，因?yàn)榉孔硬皇切∈虑椤?/p>

希望能夠幫到您，謝謝！

如果長期自住又資金不寬裕的，可以買。

小產(chǎn)權(quán)房有的是企業(yè)集資房，有的是城中村集體建房，地理位置還是不錯(cuò)的，成規(guī)模的也還可以。

但你要明白的幾點(diǎn)是：

1 房子是小產(chǎn)權(quán)，集體土地或劃撥地，沒有土地證。

2 不能上市交易。可以私下交易，通過主題單位進(jìn)行。

3 遇到拆遷或者征收你的權(quán)益受限制。

4 小產(chǎn)權(quán)房的好多物業(yè)公司都是特殊的如村里的人或者當(dāng)權(quán)人的親戚朋友，管理和收費(fèi)不規(guī)范。外來戶可能受欺負(fù)。

5 買小產(chǎn)權(quán)房的人素質(zhì)相對差些，不是絕對啊，請不要誤會(huì)。人為環(huán)境不好。

6 國家政策不準(zhǔn)許或不提倡。一旦有風(fēng)吹草動(dòng)不好脫手。

50多萬元的確可選余地不大，但差1000元每平不值當(dāng)?shù)某惺茱L(fēng)險(xiǎn)，還不如買5000元每平的商品房！

以上僅做為個(gè)人建議，望慎重考慮！

要不要買小產(chǎn)權(quán)房，先了解一下下面幾個(gè)問題：

什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房是地方政府認(rèn)可，國家不認(rèn)可的，而從產(chǎn)權(quán)來說只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房交易可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的很有可能被認(rèn)定為無效合同。若合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。

2、小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，所以不具有轉(zhuǎn)讓資格。“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。因此也不能合法的過戶，對其升值空間產(chǎn)生較大的影響。

3、如果遇到政策或者變動(dòng)需要拆除房屋的話，購房者將無法獲得任何賠償，或者購買時(shí)的本金。購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

在實(shí)現(xiàn)生活中，為了解決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題，通常的做法是轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)，或者以以租代售的方式來轉(zhuǎn)讓房屋。

小產(chǎn)權(quán)房能否過戶？

很多人都以為小產(chǎn)權(quán)房是不能過戶的，其實(shí)是可以的，但是有限制條件，因?yàn)閲覍?shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。也就是說，如果購房者不是本村集體成員，就無法過戶，不過你的情況是可以過戶的。

購買小產(chǎn)權(quán)房可以到銀行按揭嗎？

首先，小產(chǎn)權(quán)房是國家不認(rèn)可的，國家規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，買賣合同不受法律保護(hù)。是不能辦理貸款業(yè)務(wù)的。

同時(shí)，從銀行貸款來說，銀行貸款必須提供合法的物業(yè)進(jìn)行抵押，而小產(chǎn)權(quán)房是沒有經(jīng)過主管部門批準(zhǔn)而建造的，無法提供合法產(chǎn)權(quán)證明，因此也就無法辦理抵押貸款。除非是抵押貸款貸款，也就是拿現(xiàn)有手頭的大產(chǎn)權(quán)房子已抵押貸款的方式向銀行貸款用來買這個(gè)房子。但是抵押貸款的利息特別高。

所以，如果是村外的購房者，筆者不建議購房者選擇小產(chǎn)權(quán)房，如果不考慮房產(chǎn)投資、再轉(zhuǎn)讓，僅僅自住的情況下，可以考慮購買，不過買的時(shí)候，要降低風(fēng)險(xiǎn)，最好找一個(gè)律師起草一份雙方買賣合同，避免以后出現(xiàn)糾紛。不過題主是村內(nèi)集體成員，可以考慮購買。

買小產(chǎn)權(quán)的群體，無非就是兩類：一類是剛需自信出于居家自住；一類是有投資需求的。我從以下幾個(gè)方面回答你！（僅說深圳的，其他城市的不解了）

小產(chǎn)權(quán)房能不能買？

1、官面上的說法是不能買賣的，因?yàn)樯婕暗酵恋貑栴}！但深圳的小產(chǎn)權(quán)實(shí)際的成交活躍程度比較商品高得多！

2、深圳的小產(chǎn)權(quán)是由于特殊的背景在內(nèi)的：深圳的小產(chǎn)權(quán)最先起源于1979~1992年，法律規(guī)定村民的房子可以自由出售、轉(zhuǎn)讓等，而這個(gè)一階段的房子主要是農(nóng)民房和。農(nóng)民房正式限制買賣是從1993年《深圳房地產(chǎn)管理若干規(guī)定》起的！但由于歷史問題，交易并未有停止，只是從明面轉(zhuǎn)入地下！在農(nóng)民房受到限制之后（1993~2004年），又衍生出：村委統(tǒng)建樓、軍產(chǎn)權(quán)、集資房等，受房地產(chǎn)開發(fā)的大環(huán)境影響，小產(chǎn)權(quán)房更是進(jìn)入了一個(gè)井噴階段！至今，小產(chǎn)權(quán)房占到整個(gè)深圳建面的半壁江山！

3、縱觀近10年，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)買賣而產(chǎn)生的糾紛也不過百十例而已（具體可以自行在裁判文書網(wǎng)查閱）

小產(chǎn)權(quán)應(yīng)該怎么選擇？

01、剛需需求

1、如果資金允許的話，同地段優(yōu)先考慮村委統(tǒng)建樓，其次是集資房、之后是農(nóng)民房。目前的軍產(chǎn)房價(jià)格過高，且無法過戶，這個(gè)于剛需而言，性價(jià)比超低！

2、村委一手房，手續(xù)會(huì)簡單很多，主要是留意合同細(xì)節(jié)及簽約問題，如果有村委蓋章，也要清楚村委是甲方還是見證方！分期手續(xù)等等問題！

3、村委二手房，細(xì)節(jié)比較繁瑣，如確認(rèn)業(yè)主，物業(yè)核對、初始資料及經(jīng)過手、等等！如果有開發(fā)商可以重新辦一手合同或村委過戶的話，那手續(xù)會(huì)方便很多！二手村委房，除非是自己對對方非常有信心，不然還是找中介會(huì)更好，可以少跑很多路，少很繁雜的事兒。當(dāng)然黑中介除外！

4、統(tǒng)建樓這個(gè)和村委流程差不多，只不過是沒有村委方而已！

5、農(nóng)民房，這個(gè)是最為復(fù)雜的！復(fù)雜的是其背景，比如有一些是有綠本的，或者曾經(jīng)有手續(xù)的，但后期有拆除重建的，或者地皮過了幾手的……等等！

02、投資需求

1、看自己的資金預(yù)算安排，像村委房、統(tǒng)建樓可以收一些業(yè)主急放的筍盤，短炒收益還是不錯(cuò)的！

2、農(nóng)民房，這個(gè)和剛需一樣，要看好手續(xù)，不同的是，你不用去糾結(jié)房子的實(shí)際面積，你只需關(guān)注整個(gè)地段的租售比及未來十年規(guī)劃，達(dá)預(yù)期即可入手！特別是現(xiàn)在深圳做為示范區(qū)，機(jī)會(huì)多多！

小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？看完這五點(diǎn)你就知道了！

一、什么叫小產(chǎn)權(quán)房

現(xiàn)在一般來講，房屋有商品房，小產(chǎn)權(quán)，以前還一個(gè)軍產(chǎn)房，

商品房就是正常的紅本，可以上市交易，房管部門有登記的，小產(chǎn)權(quán)房通常都是指利用村集體土地建出來的房屋然后銷售，沒有正規(guī)的報(bào)批報(bào)建手續(xù)，嚴(yán)格來說叫違建。

二、歷史遺留建筑

當(dāng)然有一些屬于歷史遺留建筑，雖然沒有正規(guī)手續(xù)，嚴(yán)格來說也不叫違建，簡單講關(guān)內(nèi)如果是99年前建的房屋，關(guān)外04年建的房子，即便沒有正規(guī)手續(xù)，也可按歷史遺留建筑處理，不屬于拆違范圍。這類房屋可以同構(gòu)申報(bào)來確權(quán)，拆遷也是能得到正常補(bǔ)償?shù)模?/p>

三、 小產(chǎn)權(quán)合同效力

小產(chǎn)權(quán)法買賣 從法律上來講合同就是無效的，不具備合法性 ，所以，從法律以上來講 當(dāng)初付出去的房款 給誰 找誰要， 因?yàn)楹贤菬o效的。無效處理 原則就是 ， 恢復(fù)原狀 還房款的還房款 ， 還房產(chǎn)的還房產(chǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房的買賣會(huì)被當(dāng)成合同無效的處理 通常都是 返還房款，也可以要求銷售方（村民或村委）酌情賠償?shù)囊欢ǖ牟顑r(jià)損失（因購買小產(chǎn)權(quán)房，房價(jià)上漲了，當(dāng)時(shí)失去買房機(jī)會(huì)。因?yàn)橘I賣雙方都清楚是小產(chǎn)權(quán)房，都存在過錯(cuò)，這個(gè)酌情賠償不會(huì)多。

四、小產(chǎn)權(quán)是否能住、辦理學(xué)位

住可你當(dāng)沒有問題，住屬于占有權(quán)，通過是在可以的，學(xué)位嚴(yán)格意義上是不可以的，但是村辦的幼兒園肯定，民辦小學(xué)肯定沒有問題。有的中介說小產(chǎn)權(quán)可以擁有學(xué)位的，這個(gè)買房子之前一定要在教育局網(wǎng)上核實(shí)。

五、是否能得到拆遷補(bǔ)償

這里我們分兩類建，歷史遺留建筑，講關(guān)內(nèi)如果是99年前建的房屋，關(guān)外04年建的住宅，即便什么手續(xù)沒有，也是可以得到拆遷補(bǔ)償?shù)模劣谥蠼ǖ姆孔樱绻{入開發(fā)，目前開發(fā)商實(shí)踐做法，也是給予補(bǔ)償?shù)模詾槭谴褰ǚ孔樱瓌t上補(bǔ)償對象是村委，當(dāng)然村委不耍賴，同意把補(bǔ)償款給購買者也是沒有問題的，通過來說，村委為了順利拆遷。 當(dāng)然如果是新建的房子，向拆遷那得猴年馬月。

買賣小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險(xiǎn)，大家需謹(jǐn)慎

不建議買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)殡m然小產(chǎn)權(quán)房的買賣是可以的，但是只有一紙合同，也只能私下交易，什么證據(jù)都沒有，唯一可以有的就是到公證處做一個(gè)公正，就算是最官方的手續(xù)了！

還有就是小產(chǎn)權(quán)房是不能在房管局做登記，也不能做抵押，所以無法貸款購買，只能全款購。買。也就是說小產(chǎn)權(quán)房沒有任何金融屬性的功能，不能享受到大產(chǎn)權(quán)房的政策福利，比如，教育，戶口，抵押貸款等。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房是屬于集體所有，所以也只能買家和賣家同屬一個(gè)集體才能進(jìn)行交易。

說來說去，小產(chǎn)權(quán)房能幫你解決的只有居住問題。除此外還不受法律保護(hù)。最近廣州就提出小產(chǎn)權(quán)房的拆遷是不予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

另外，小產(chǎn)權(quán)房還很容易發(fā)生一房多賣的情況，如果不幸碰到不良賣家，后果是很麻煩很嚴(yán)重的。

即使沒有錢也建議購買大產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)槠胀ㄉ唐贩慷紝儆诖螽a(chǎn)權(quán)房，其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。可以賣給任何人。并且購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

總體來說，就是購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)很大。如果錢不夠的話，購買大產(chǎn)權(quán)房可以按揭，還可以使用住房公積金進(jìn)行貸款。住房公積金進(jìn)行貸款，利率很低的。買房不是買白菜，還需慎重慎重再慎重。錢花了，最重要的就是買個(gè)安心。

購買小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)要看個(gè)人的價(jià)值觀和需求。世界上沒有絕對的能不能！存在即是合理的。

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)可謂解決的很多人的住房問題，相比租房人們敢裝修了，也要穩(wěn)定很多。但是小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)沒有法律的支持與保障。購房協(xié)議也不受法律保護(hù)，有利有弊。

那么究竟什么樣的需求應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房呢？

外來做生意、務(wù)工的不需要落戶的，購買小產(chǎn)權(quán)房可以解決住房問題。

不要求長期居住幾十年的，小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)在集體土地之上，拆遷為概率大。可能不能長期居住。

投資吃租金的，因?yàn)榉績r(jià)便宜，買來吃租金回本也快。

解決階段性住房要求的，等到資金足夠就換房的。小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)手，等到資金足夠轉(zhuǎn)手賣房也不錯(cuò)。

什么樣的人不應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房？

需要落戶長期居住的，小產(chǎn)權(quán)房不能落戶，解決不了教育、醫(yī)療等問題。

希望通過拆遷獲利的，網(wǎng)上很多案例，拆遷翻臉的很多，購房者被逼只能離開，協(xié)議又不能受法律保護(hù)。

想以小產(chǎn)權(quán)房取代住房的。小產(chǎn)權(quán)房取代住房不實(shí)際，畢竟今后走向不明朗。

所以，購買小產(chǎn)權(quán)房全看自己的情況而定。有人買值了，有人買賠了，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

小產(chǎn)權(quán)房之所以稱為小產(chǎn)權(quán)，就是因?yàn)樗漠a(chǎn)權(quán)是沒有的，建小產(chǎn)權(quán)的土地是沒有經(jīng)過公開的招拍掛的程序，土地的使用權(quán)仍然是國家政府沒有批準(zhǔn)你去見這種住宅用房，所以這樣的房子就沒有房產(chǎn)證，也在法律上是沒有保障的。

所以這種情況下，我們一般是不建議購買小產(chǎn)權(quán)房的，雖然說小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格會(huì)比商品房便宜，這主要便宜也是因?yàn)樗耐恋厥菦]有交土地出讓金的，所以才會(huì)便宜，但是這種說白了，它也就是一種違章建筑，如果要進(jìn)行清理的話，那有可能得不到任何賠償，因?yàn)槟惚旧砭褪沁`法的。

雖然目前來看，全國這種小產(chǎn)權(quán)房的量是很大的，沒有這種全部清理的可能性，未來有可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)的方式，去讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，那這個(gè)轉(zhuǎn)正的過程中，肯定是要補(bǔ)交土地出讓金，或者其他方式去解決，這里面后續(xù)的問題也會(huì)比較多。

小產(chǎn)權(quán)房在全國來看都是一個(gè)問題，所以說能不買還是不要買，盡量選擇商品房，商品房作為投資居住都是很好的。

我不倡導(dǎo)買小產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房是由于土地沒有經(jīng)過合法出讓、轉(zhuǎn)讓程序而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其對應(yīng)的一系列建設(shè)手續(xù)包括規(guī)劃、土地、建設(shè)、質(zhì)監(jiān)、消防、房產(chǎn)登記等是沒辦法完成的，這樣其權(quán)益會(huì)收到一定的影響。例如沒有規(guī)劃手續(xù)，則就不知道該項(xiàng)目是否符合城市發(fā)展的要求，萬一哪天由于重大工程需要拆遷怎么辦？其內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，日照能否滿足要求等？沒有建設(shè)、質(zhì)監(jiān)手續(xù)，沒有建設(shè)主管部門的監(jiān)督和檢查，設(shè)計(jì)、施工單位的資質(zhì)、技術(shù)和質(zhì)量如何保證？沒有這些手續(xù)作前提，消防怎么驗(yàn)收？……因?yàn)?000多的房價(jià)只買2000多，差的不只是土地出讓金。

上述這些問題，即使對于專業(yè)人員來說也是個(gè)頭疼的事，更何況一般人員，為此常常會(huì)顧此失彼，出現(xiàn)這樣那樣的問題，這是我不建議買小產(chǎn)權(quán)房的重要原因。

如果特殊情況確實(shí)需要買小產(chǎn)權(quán)房的話，我建議首先看其位置，是否符合城市大的規(guī)劃要求，最好是有規(guī)劃部門認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案。那種買了就等著拆遷補(bǔ)償?shù)南敕ㄊ墙^對要不得的！這種權(quán)益也是得不到保證的，再就是買了以后辦不成房產(chǎn)證，當(dāng)然也做不了抵押貸款。至于房屋的質(zhì)量問題，只能是自己瞪大眼睛了（盡管瞪了也沒用）。

很多人都問小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？但是，卻不了解什么是小產(chǎn)權(quán)房？下面首先說一下什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類：其一是經(jīng)過國家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房;其二是未經(jīng)過任何國家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

小產(chǎn)權(quán)房沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，很多有宅基地使用權(quán)證。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一般需要同時(shí)具備幾個(gè)條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房;(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;(5)宅基地使用隨房一并轉(zhuǎn)讓。

一般在司法實(shí)踐中，對于農(nóng)村房屋買賣合同效力以認(rèn)定無效為原則。當(dāng)然，并非所有的買賣均是無效的，需要具備上述所說的條件。