不動產作價入股再股權轉讓

【問題】 超市以房產投資入股后轉讓要繳納營業稅？依據《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件的規定，是否可以理解為以房產投資入股后轉讓不需要繳納營業稅？ 【解答】 《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）第一條規定，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。 第二條規定，對股權轉讓不征收營業稅。 第三條規定，《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）第八、九條中與本通知內容不符的規定廢止。 《國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復》（國稅函[1997]490號）規定：根據《營業稅稅目注釋》的有關法規，以不動產或無形資產投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營業稅：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅；以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅。 財稅[2002]191號結合國稅函[1997]490號及國稅發[1993]149號文件規定，從以下四個層面掌握文件精神： 1、以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅； 2、以不動產、無形資產中的“土地使用權”投資入股，收取固定利潤的，按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅； 3、以無形資產中的“商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽”等投資入股，收取固定利潤的，按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅； 4、單純的股權轉讓不征收營業稅。 再問：怎樣理解單純的股權轉讓這一含義？如按本案例，先以房產進行投資取得公司股權，若干年后因營運情況不佳，轉讓該項股權，是否可以理解為單純性的股權轉讓？ 再答：股權是指基于股東地位而可對公司主張的權利。股權轉讓的主體是股東，轉讓的對象是股東的權利，通常要在工商機關進行變更登記。 以房產或其他資產作為投資成本取得公司股權，成為公司股東。若干年后因營運情況不佳，轉讓該項股權。發生在新老股東之間的此交易事項，屬于單純性的股權轉讓。

《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）文件規定:(1)以無形資產、不動產投資人股，接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。(2)股權轉讓不征收營業稅。因此，對于以土地使用權作價人股的投資方不用繳納營業稅，對股權投資再轉讓的情況也不用繳納營業稅。

依據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則規定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經財政部確定征稅的其他憑證征稅。以現金方式對外投資簽訂的協議不屬于印花稅應稅列舉范疇，不需要繳納印花稅。

土地增值稅：只有房地產企業以自建商品房投資入股，或投資、聯營企業從事房地產開發的，繳納土地增值稅，其它非房地產企業以自建商品房投資入股，或投資、聯營企業從事房地產開發的，是不需繳納土地增值稅的。即兩方中只要有一方為房企，則需交土地增值稅，否則免征土地增值稅。營業稅：單位和個人以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，投資后轉讓股權的，也不征收營業稅。房產稅：對以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，被投資企業按房產的計稅余值作為計稅依據計征。對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。契稅：以房產作投資或作股權轉讓，這種交易業務屬房屋產權轉移，由產權承受方按投資房產價值或房產買價繳納契稅。企業所得稅：以非貨幣性資產對外投資，需要分解為兩項業務進行處理，其中的視同銷售業務，需要確認視同銷售所得，繳納企業所得稅。

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