新年伊始，說說正式實(shí)施的《民法典》，由于民法典替代了原有的一系列法律，因此也有些變化。尤其是涉及房產(chǎn)相關(guān)的一些變化特別值得注意，跟廣大買房、賣房的息息相關(guān)的一條變化就是我們今天本文的主題。

今天就說這一條：

2021民法典房子不解除抵押可過戶

這條規(guī)定并沒有那么簡單，目前網(wǎng)上很多人順手一句解讀轉(zhuǎn)發(fā)，容易造成誤導(dǎo)，尤其是以為不需要經(jīng)過銀行就直接辦理了，所以這篇就單獨(dú)展開解釋一下。我分三部分說：

一、新老法規(guī)變化

二、抵押權(quán)和貸款怎么辦

三、具體執(zhí)行有沒有可操作性

新老法條規(guī)定的變化

過去要換房最大的難處是背著尚未還完的貸款，沒法辦理過戶;

因?yàn)槟愕馁J款沒有還清之前，你的房產(chǎn)抵押給了銀行。所以你要想過戶必須得到銀行的同意，一般只有你提前還完剩余的貸款房產(chǎn)才是你自己的，然后才可以交易過戶。

一般貸款購房的情況下，要償還完貸款，然后然后憑銀行開的貸款結(jié)清證明，去房屋所在區(qū)產(chǎn)權(quán)登記部門注銷銀行的他項(xiàng)權(quán)利，然后房子就可以拿出來自由交易了。有抵押貸款的房子，在辦理貸款協(xié)議之前會(huì)先辦理個(gè)他項(xiàng)權(quán)證，你不注銷他項(xiàng)權(quán)是辦不了交易的。

說實(shí)話之前法規(guī)的規(guī)定也是為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，在房貸中抵押權(quán)人就是銀行，銀行也是債權(quán)人這個(gè)很好理解。如果抵押的不動(dòng)產(chǎn)交易了，而沒有經(jīng)過債權(quán)人的同意，那么銀行回頭找誰要錢去?那么新法規(guī)怎么可以在抵押狀態(tài)下過戶了呢?這個(gè)我第二部分再細(xì)說。

老法規(guī)對交易而言，則是一個(gè)大難題，既然背負(fù)著房貸，房主資金不會(huì)太寬裕，要過戶去籌措一筆錢一次性補(bǔ)上全部房款是很有難度的，客觀上不利于交易。而且提前還款一般在貸款合同里有約定，需要交納一定的費(fèi)用，類似罰息，例如貸款20年，你5年就準(zhǔn)備提前還款，銀行當(dāng)初跟你計(jì)算利息的時(shí)候是按照30年算的，利息收入會(huì)有折損，所以部分銀行要求提前還款的話需要收費(fèi)。

對于一線城市這個(gè)情況尤其是麻煩，因?yàn)楸鄙蠌V深的房價(jià)大家懂得，動(dòng)輒一套房子八百一千萬是很常見的，很多換房的都是賣掉舊房子買新房，本來就因?yàn)槭赘犊钐叨灰字芷诤荛L，再需要提前付清貸款操作起來就需要很長時(shí)間。

新的法規(guī)規(guī)定，抵押不動(dòng)產(chǎn)可直接轉(zhuǎn)讓，無需先行注銷該不動(dòng)產(chǎn)上的抵押權(quán)，也不以抵押權(quán)人的同意為前提(有約定除外)，抵押財(cái)產(chǎn)過戶，不影響抵押權(quán)。因此新法要簡單的多。

抵押和貸款怎么辦

抵押的房子可以過戶，但并不是抵押權(quán)就沒有了，當(dāng)然債務(wù)也肯定沒有解除。

簡而言之，從法律上來說抵押權(quán)人必須同意的情況下，才可以進(jìn)行抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。這個(gè)權(quán)利是收到《物權(quán)法》的保護(hù)的，原因很簡單，對于抵押權(quán)人、債權(quán)人而言這是一種保障，否則誰還敢借錢啊，那么金融市場就失去了一大塊的可能性。

我們?nèi)ベI期房的時(shí)候，要辦理預(yù)抵押，他項(xiàng)權(quán)證，然后貸款，償清貸款之后再解除上述，擁有全部房產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)在民法典的新規(guī)下，抵押的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人可以變化，A買的房子貸款，可以轉(zhuǎn)售給B，然后產(chǎn)權(quán)也隨之給了B，但是抵押權(quán)還是在銀行。

然后說債務(wù)，其實(shí)產(chǎn)權(quán)變了，債務(wù)按說隨之就變了，但是債務(wù)跟產(chǎn)權(quán)不太一樣的地方，是此時(shí)貸款合同還是A和銀行簽訂的，債務(wù)也不是跟產(chǎn)權(quán)一樣可以直接過戶轉(zhuǎn)讓的。

我知道民間有過這樣的事情，甲欠乙5萬，丙又欠甲5萬，然后甲讓丙把錢直接給乙，首先說這種情況欠條就容易亂;銀行可不會(huì)這么操作，所以前面說的A的貸款不能轉(zhuǎn)給B，兩者需要分別跟銀行解除、簽訂合同，這就是具體操作需要考慮的問題之一。

具體執(zhí)行的可操作性問題

具體操作起來其實(shí)目前還有疑問，需要銀行這邊出對應(yīng)的政策說明。直接說3個(gè)問題：

1、貸款期限和利率、首付比例怎么算;

我舉個(gè)例子來說明，還是前面說的A要賣房給B，A的貸款年限本來是30年，當(dāng)初執(zhí)行的可能是優(yōu)惠利率，假設(shè)是貸款基準(zhǔn)利率(現(xiàn)在都是根據(jù)LPR來浮動(dòng)了，這里只是舉個(gè)例子);而B可能是非首套房，所以不能享受優(yōu)惠利率，B若貸款可能利率是上浮較大比例的;甚至B的首付款比例都需要提高，所以這套房子隨后過戶完，房貸債務(wù)也必須要替換掉。

上面的信息量是不小的，而且不能猜測，不同銀行應(yīng)該在法律和規(guī)定框架下出政策。

2、雖然抵押的房子可以過戶，但是需要經(jīng)過抵押權(quán)人同意。

上面那張圖里專門標(biāo)出了紅框的一句話，給各位想辦理抵押房產(chǎn)過戶的朋友提個(gè)醒。

雖然民法典規(guī)定了處于抵押狀態(tài)的房子可以過戶，但是需要雙方協(xié)商，有約定的按照約定來。

注意這個(gè)雙方可不是買賣雙方，這其中一方是抵押權(quán)人、債務(wù)人，也就是銀行(如果牽涉房主向個(gè)人貸款產(chǎn)生的個(gè)人債權(quán)債務(wù)，以及抵押權(quán)是一個(gè)道理)。而銀行的房貸協(xié)議里一定都已經(jīng)注明了一條：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更需要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意。出于保護(hù)自己的利益，銀行的條款大同小異都會(huì)包含這個(gè)意思。

而且，本身房屋過戶，抵押人(貸款人)就需要通知抵押權(quán)人(銀行)，雙方就可以協(xié)商，但法律并不規(guī)定銀行必須同意啊。當(dāng)新的買家的貸款資質(zhì)、貸款條件能被銀行接受，我想才有商議的可能性。

3、對買房人來說，以后要更加當(dāng)心的一點(diǎn)就是，買二手房之前，需要先去查一下該房產(chǎn)是否處于抵押狀態(tài)。這個(gè)對于原房主而言有義務(wù)配合一起去房管局做個(gè)查詢，辦理過抵押登記的房產(chǎn)是一目了然的。這里特別提醒一句，因?yàn)槊穹ǖ浼热灰?guī)定了可以過戶，那么這屬于買賣雙方的自愿原則，法律不會(huì)干預(yù)并且認(rèn)為是買方已經(jīng)知曉并同意，所以買家自己要承擔(dān)這個(gè)責(zé)任。

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