在實(shí)際生活中，很多人買房子都會(huì)經(jīng)歷一波三折。購房者最擔(dān)心的一種情況莫過于買的新房逾期交付——對于租房者來說，逾期不交房會(huì)增大經(jīng)濟(jì)壓力;對于結(jié)婚的朋友而言，新房不能如期交付甚至?xí)绊懟槠凇?/p>

開發(fā)商逾期交房怎么辦?

逾期交房也分為兩大類情形。第一大類主要是開發(fā)商主動(dòng)違約，未按照《商品房買賣合同》約定的方式、程序、期限提出交房。在此我告訴大家一個(gè)開發(fā)商的“套路”，并告知各位購房者應(yīng)如何規(guī)避。在實(shí)踐中，很多開發(fā)商會(huì)違背交房的程序，要求購房者先簽署收房文件后再驗(yàn)房。此時(shí)購房者完全有權(quán)利拒絕開發(fā)商的要求，并提出應(yīng)先驗(yàn)房，后簽署收房文件。在該情形下，若購房者拒絕收房，也應(yīng)視為開發(fā)商未交房，應(yīng)認(rèn)定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。當(dāng)然在該過程當(dāng)中，購房者要充分舉證證明，沒有收房的原因是開發(fā)商違背了正常收房的程序，要求購房者先簽署收房文件再驗(yàn)房，所以相關(guān)的證據(jù)購房者應(yīng)充分保留。

雖然在購房合同中，開發(fā)商和購房者都會(huì)約定逾期交付后違約金的賠償問題，但是多數(shù)情況下賠償金數(shù)額往往不足以彌補(bǔ)購房者的實(shí)際損失，并且還會(huì)存在約定賠付的違約金過低的問題。

那么，當(dāng)出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房，約定賠付的違約金過低時(shí)，業(yè)主能否向法院主張?zhí)岣吣?

本文將結(jié)合相關(guān)判例，為大家進(jìn)行解讀——

一、目前實(shí)踐中的情況

總的來說，對于開發(fā)商延期交房的違約金計(jì)算問題：

當(dāng)事人可以約定違約方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償數(shù)額的計(jì)算方式;

對于無約定或約定不明的情況，可以參照有關(guān)部門公布的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;

《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定:商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

因此，當(dāng)出現(xiàn)約定賠付的違約金過低的情況時(shí)，業(yè)主同樣可以參照上述標(biāo)準(zhǔn)，向法院主張調(diào)整違約金數(shù)額。同時(shí)從目前司法實(shí)踐來看，也有部分地方法院也會(huì)參照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算違約金數(shù)額。

開發(fā)商逾期交房怎么辦?

【相關(guān)案例】

位于昆山市花橋鎮(zhèn)的富隆花園小區(qū)，由昆山特富隆房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。合同約定2015年11月31日之前交付，逾期交房的按照購房款每日萬分之0.5(相當(dāng)于年利率1.8%)支付違約金。

但是，特富隆公司因?yàn)橘Y金和開發(fā)進(jìn)度原因，長時(shí)間逾期交房，直到2017年1月才開始交房，逾期時(shí)間長達(dá)一年多。在交房過程中，開放商以天氣原因、停電原因要求減免逾期天數(shù)，違約金標(biāo)準(zhǔn)也只是按照合同約定的萬分之0.5來支付。如果按照開放商的標(biāo)準(zhǔn)，很多業(yè)主只能拿到不到1萬元的賠償，遠(yuǎn)不能抵消業(yè)主的損失。業(yè)主集體向開放商提起訴訟。

蘇州中院經(jīng)審理認(rèn)為，購房合同簽訂后，業(yè)主支付了購房款，開發(fā)商沒有如期交付房屋，應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約金。且原合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過低，調(diào)整為按照銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算(年利率4.35%，相當(dāng)于原違約金增加了1.5倍)。

通過上述案例我們可以看到，在實(shí)際案件審理過程中，如果根據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商確實(shí)延期交付的，自然要承擔(dān)違約金，而且在購房合同中約定的違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)過低的，法院會(huì)支持業(yè)主的正當(dāng)訴求，提高賠償標(biāo)準(zhǔn)，彌補(bǔ)損失。

二、江西高院印發(fā)《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》

我國并不是判例法國家，對于此類情況(違約金過低)，雖然業(yè)主可以主張調(diào)整，但是在現(xiàn)行法律中其實(shí)沒有具體的規(guī)定條文對賠償?shù)臄?shù)額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約束。

但是，近日江西高院印發(fā)《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》，對此類開發(fā)商逾期交房且違約金過低的情況進(jìn)行了規(guī)定，明確了：

按購房款固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可視為無效格式條款;逾期交房違約金按照銀行逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

合同約定的逾期交房違約金并非以日為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而是按購房款固定比例計(jì)算的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進(jìn)行審查。按固定比例計(jì)算違約金數(shù)額極低的，可認(rèn)定為開發(fā)商免除或限制自己責(zé)任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償計(jì)算方法的規(guī)定處理。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

——為人民法院在審理此類案件時(shí)提供了參考和依據(jù)。

除了逾期交房違約金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，同時(shí)該文件還規(guī)定了：商品房交付條件標(biāo)準(zhǔn)、交付與接收的認(rèn)定和舉證責(zé)任、逾期辦證的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、逾期辦證違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)等諸多涉及房屋交付的方面的細(xì)則。

總的來說，此文件的出臺，最大限度地保障了購房者的權(quán)利，也可以有力地敦促開發(fā)商秉承“契約精神”，按時(shí)如期交房。

開發(fā)商逾期交房怎么辦

開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間交付房屋，這是開發(fā)商的主要義務(wù)。如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據(jù)不同情況，采取不同的方式來維護(hù)自己的合法權(quán)益。第一，開發(fā)商不能按期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人可以解除合同；第二，逾期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；第三，逾期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的，不能解除合同，但是可以請求承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，買受人享有解除權(quán)的必須在法定期間內(nèi)行使，不行使的，解除權(quán)消滅。

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