這幾天，很多人都收到了開發(fā)商的一份通知：不好意思，你的房子需要延期交付，具體交付時間，需要根據(jù)疫情發(fā)展情況而定，另行通知。

對此很多準業(yè)主表示：我的房子真的受到疫情影響了嗎？開發(fā)商會不會渾水摸魚？如果延期交付，是不可抗力因素嗎？業(yè)主們能獲得賠償嗎？有沒有法律依據(jù)？政府有沒有明確發(fā)文？

本文就從法、理、情三個方面給大家進行剖析。同時也給開發(fā)商支支招，如何面對準業(yè)主們的質(zhì)疑情緒。

1

因疫情延后交付，合法。

相關(guān)部門已有明確指導(dǎo)意見——2020年2月29日，浙江省建設(shè)廳編寫《住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)企業(yè)新冠肺炎疫情防控有關(guān)法律風(fēng)險應(yīng)對指引》，其中指出：

疫情對商品房買賣合同中約定的房屋交付等義務(wù)履行有較大影響，但是否構(gòu)成不可抗力，要根據(jù)合同目的和疫情防控對合同履行的影響程度、因果關(guān)系等綜合認定。如商品房買賣合同約定的房屋交付、辦理房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記時間或者認購協(xié)議約定的簽訂商品房買賣合同時間等時間節(jié)點在疫情防控期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因執(zhí)行政府采取的疫情防控措施延遲復(fù)工，導(dǎo)致房屋不能按期交付、房屋交易手續(xù)和不動產(chǎn)登記不能按期辦理或者合同不能按期簽訂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以以不可抗力為由，主張將相關(guān)時間順延至企業(yè)復(fù)工后的合理時間，并免除相應(yīng)期間不能履約的責(zé)任。

同時根據(jù)購房合同中關(guān)于不可抗力條款的約定，可以說，因為疫情造成的交付時間順延，是合法的。但要明確一點，疫情耽誤幾日，就延后交付幾日，這叫順延。

如果疫情影響一個月，交付晚一個月零五天，那多延期的五天，不算順延，不在不可抗力條款約定的范圍內(nèi)，也不在省建設(shè)廳《指引》明確范圍內(nèi)。

2

延期交付情況復(fù)雜，你屬于哪一種？

新房樓盤延期交付，合理嗎？

這個問題比較復(fù)雜，要分幾種情況分析：

1、半年內(nèi)要交付的樓盤，尤其是2-3個月內(nèi)就要交付的樓盤。對于這些樓盤來說，延期是非常合理的。

譬如本來3月份要交付的樓盤，正常新年后的從正月十五開始，到交房還有一個多月工期，開發(fā)商會做一些收尾工作以及交付前的準備工作。但因為疫情，農(nóng)民工都沒有返程，工地停工狀態(tài)。現(xiàn)在已經(jīng)3月了，怎么都不可能立馬交付。

事實上，交付時間越近的樓盤，越需要順延。因為，交付前要完成的工作內(nèi)容，沒有可以壓縮的時間了。

2、明后年才交付的樓盤。

到法理上講，這些樓盤的確也受到了疫情的影響，也可以順延。但從道理上講，因為還有至少1年半甚至2年以上的工期，疫情耽誤的這幾個月時間，大部分開發(fā)商是有能力通過加快施工進度的方式追趕回來的。

因此，這一部分樓盤，若是有提出要延期的，最容易讓準業(yè)主們吐槽，頗有一種渾水摸魚的感覺。

也就是說，離交付期遙遠的樓盤，理論上是可以通過后期組織施工，加快工程進度，來彌補疫情帶來的延遲，爭取做到不延期交付。

3、交付期在今年年底的樓盤。

這些樓盤最惹爭議。后面大半年時間，不至于一定趕不出工期，按時交付，但也可能因為各種原因耽擱了，的確會延遲。

每個開發(fā)商的施工節(jié)奏安排是不一樣的。有的節(jié)奏本來就比較緊，想要再加快，就會有難度，有的本來比較寬松，那就有了加班搶工期的條件。

并且，疫情的影響，不僅僅只涉及到工地停工的問題。可能還有材料采購、加工等，目前盡管全國范圍內(nèi)大面積復(fù)工，但某些集采線因為疫情造成來不及供貨，延誤多少時間無法確定等時機情況也都存在。

因此，這一部分的開發(fā)商往往很難確定。但根據(jù)合同的約定，為了做到事先告知，就一定會先按可能延期通知準業(yè)主們。是否合理，要根據(jù)實際情況來一一對應(yīng)分析，不能一概而論。

3

希望開發(fā)商要講道理，更要講情面

是否合情，往往會和是否合理相結(jié)合來看。

是否合情，考驗的是開發(fā)商與準業(yè)主們的溝通。只要有誠意，事先溝通，溝通的內(nèi)容確實有理，那么合理的同時，一定也合情。所謂合乎情理，即是此意。

另一方面，合情還需要做到的是換位思考，尤其是開發(fā)商要多站在準業(yè)主們的立場上看問題。不能因為疫情帶來影響了，就特別的理直氣壯。

開發(fā)商們是疫情的受害者，準業(yè)主們更是。讓準業(yè)主們理解開發(fā)商難處的同時，也要想到準業(yè)主們的難處。

這才是合情的關(guān)鍵。

延期交房，意味著準業(yè)主們要多支付租房的成本，也可能耽誤了孩子入學(xué)，還可能影響新人的婚期。

延期交房，意味著拿到產(chǎn)證也要延期，對于安排好資金周轉(zhuǎn)的準業(yè)主們來說，或多或少，都會有不小的損失。

在這樣的情況下，不能光講道理，不講情面。

這時開發(fā)商們的處理方式，更考驗的是情商，同時也是一次品牌的宣傳機會。

4

遇到延期交房，開發(fā)商應(yīng)該怎么做？

我在這里做一些假設(shè)和例子，拋磚引玉。

1、確定要延期的樓盤，是不是可以告知準業(yè)主們的同時，給予一些類似開發(fā)商主動抵扣部分物業(yè)費、提供購買車位優(yōu)惠抵扣券等交換條件。數(shù)量、數(shù)額不是關(guān)鍵，誠意最重要。要體現(xiàn)出，有困難大家一起擔(dān)當(dāng)。

2、還有2年交房的那些樓盤，這種時刻，你們應(yīng)該想著告知準業(yè)主們，一定按時交付，在安撫準業(yè)主們心的同時，這未嘗不是一種廣告宣傳——看，我們遭受了疫情的大家，但怎么也不能讓業(yè)主們受損失啊。

3、那些年底要交付的樓盤。我其實理解你們告知準業(yè)主們可能要延期的意圖。因為你們自己也不敢保證是否一定會延期。

這一定是律師團隊建議的，合同內(nèi)有條款約定，如果因不可抗力引起延期，需要事先告知，否則延期無效。

同時，這也符合國人辦事的習(xí)慣，丑話說前面。到時候，如果延期了，至少我事先講過，要是沒延期，當(dāng)然最好。這一部分內(nèi)容，準業(yè)主們應(yīng)該看到，也應(yīng)該理解。但是不能把這些責(zé)任就一股腦兒的全甩給準業(yè)主們。可以參照第一個建議。

4、如果到時沒有發(fā)生延期，皆大歡喜。如果發(fā)生了延期，那么是不是也考慮與準業(yè)主們共患難，各自承擔(dān)一些損失。類似搞一些小活動、贈送一些小禮物。這些本來在日常業(yè)主維護中就是在做的，也有這部分經(jīng)費。

或者今后交房時提供免費驗房服務(wù)、免費代辦產(chǎn)證服務(wù)等等。這些都是花小錢，出誠意的辦法。

5

不要怕渾水摸魚的開發(fā)商，

也不要理會借題發(fā)揮的準業(yè)主。

肯定會有渾水摸魚的開發(fā)商。

可能本身交付就有問題，大家就要維權(quán)，再疊加了疫情，剛好有個借口。這種情況，準業(yè)主們也不用怕，該據(jù)理力爭就力爭，該打官司就打官司，一切按照合同執(zhí)行，再不濟，法院的大門一直敞開著。

但杭州大部分開發(fā)商，還是有底線的。畢竟一個項目做完，以后還要做下一個，名聲、口碑、品牌，總歸是要在乎的。

事情總有兩面性——肯定會有極個別準業(yè)主，借題發(fā)揮。對這些個別分子來說，疫情也不過是多一個借口。他們沒有這個借口，也會有其他的理由，無理取鬧的人，是攔不住的。

法律是公平的。對于這些人來說，開發(fā)商們也不用一味討好，反正有合同，各個事項，參照合同執(zhí)行就行了，法院大門同樣敞開著。

6

特殊案例：沒有延期交付。

最后再講下特殊的案例——即將交付的樓盤，不用延期。這是怎么回事？

大家還記得，前年底提前交付的西湖國際城嗎？事實上，有不少樓盤，在工程進度上放了不少余量。因此，我們經(jīng)常會碰到一些樓盤提前交付。

對于這類樓盤，他們當(dāng)時省出來的時間，剛好抵御了疫情的影響。本來可能準備提前交付的，現(xiàn)在就不提前了，按原合同約定交付，工程進度也來得及。

這種情況下，就表現(xiàn)為疫情影響下，仍能按時交付的形象。其實，只是這些樓盤，之前更努力罷了。