父母送給子女的房子，現(xiàn)行稅制下肯定要交稅！只是，父母給子女“送”房子的方式目前主要有三種，并且根據(jù)選擇方式的不同，涉及的稅費(fèi)種也不一，交的稅金多寡也不一樣！行為人應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身實(shí)際和稅法的相關(guān)規(guī)定，選擇最優(yōu)化的方式。下面通過(guò)實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算，做具體比較，大家可以擇優(yōu)選擇！

因房屋面積、持有年限、擁有住房的數(shù)量等因素各異，存在眾多不確定因素，本文的理論基礎(chǔ)為：假設(shè)父母有且僅有一套住房，子女已經(jīng)擁有一套且僅有一套住房，標(biāo)的房屋持有年限超過(guò)5年且面積小于100平米。本文數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家稅務(wù)總局昆明市呈貢區(qū)稅務(wù)局，各地存在差異的，以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)意見(jiàn)為準(zhǔn)。

如果僅僅考慮當(dāng)前實(shí)際承擔(dān)的稅費(fèi)和，毫無(wú)疑問(wèn)以繼承的方式稅費(fèi)最少，但是繼承是有時(shí)間限制的；如果考慮該房屋的再次銷售，當(dāng)前的稅費(fèi)加上未來(lái)的個(gè)人所得稅之和，無(wú)疑是以買(mǎi)賣的形式更省稅費(fèi)！

方案1——房屋買(mǎi)賣

方案1實(shí)施有個(gè)假設(shè)，就是父母和子女當(dāng)成正常買(mǎi)賣房屋的雙方，不考慮父母和子女的血緣關(guān)系，也就是大家熟知的二手房買(mǎi)賣關(guān)系！

現(xiàn)行二手房買(mǎi)賣主要涉及增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、契稅和個(gè)人所得稅！各稅費(fèi)的具體規(guī)定如下：

根據(jù)上述父母和子女持有房屋的信息假設(shè)，房屋買(mǎi)賣關(guān)系過(guò)戶到子女名下，契稅2%，其他稅費(fèi)全部免征，合計(jì)承擔(dān)的稅費(fèi)為房屋價(jià)格的2%！

來(lái)自呈貢區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)的答復(fù)：“房屋買(mǎi)賣價(jià)格由雙方約定，可以略低于市場(chǎng)價(jià)格”。例如父母當(dāng)時(shí)買(mǎi)入該房屋的總價(jià)款是25萬(wàn)元，而現(xiàn)實(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元。房屋買(mǎi)賣約定的價(jià)格應(yīng)以100萬(wàn)元為參考，稅務(wù)機(jī)關(guān)“略低”的表述和高出100萬(wàn)元多少，父母和子女怎么權(quán)衡約定什么價(jià)格更優(yōu)，應(yīng)考慮將來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)、該住房是否二次銷售等因素。

也就是說(shuō)，一套市值100萬(wàn)元的住房，在假設(shè)條件下支付2萬(wàn)元的稅費(fèi)就可以以買(mǎi)賣的形式過(guò)戶到子女名下！

方案2——房屋贈(zèng)與

父母持有的住房，以無(wú)償贈(zèng)與的方式過(guò)戶到子女名下，各稅費(fèi)明細(xì)可歸納為圖2：

父母將住房無(wú)償贈(zèng)與子女的，印花稅雙方各2.5/萬(wàn)，計(jì)0.05%；契稅3%；其他稅費(fèi)現(xiàn)實(shí)免征。合計(jì)稅費(fèi)為3.05%！各稅費(fèi)的稅基依然執(zhí)行的是住房的市場(chǎng)價(jià)格，例如住房市場(chǎng)價(jià)格100萬(wàn)元，0元轉(zhuǎn)讓給子女，無(wú)償贈(zèng)與的稅費(fèi)合計(jì)為100萬(wàn)元*3.05%=3.05萬(wàn)元。

方案3——房屋繼承

房屋繼承的前提條件為被繼承人去世，因而住房過(guò)戶給子女有時(shí)間限制。理論上可以暫時(shí)將住房過(guò)戶延遲到父母百年之后進(jìn)行。將住房繼承的各稅費(fèi)歸納為圖3：

子女正常繼承父母的房屋，現(xiàn)行稅收制度僅繼承人承擔(dān)2.5/萬(wàn)的印花稅，增值稅及增值稅附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅全部免征。合計(jì)承擔(dān)住房市場(chǎng)價(jià)格的0.025%！

稅費(fèi)因素三方案比較

根據(jù)現(xiàn)行稅法及稅收優(yōu)惠政策，三種不同的方案最終的綜合稅費(fèi)和大相徑庭！以買(mǎi)賣的形式最終承擔(dān)的稅費(fèi)比例是參照市場(chǎng)價(jià)格約定賣價(jià)的2%；無(wú)償贈(zèng)與的方式承擔(dān)的稅費(fèi)為市場(chǎng)價(jià)格的3.05%；延遲過(guò)戶，以繼承方式承擔(dān)的稅費(fèi)最低為0.025%。

但是，上述方案不單單受到現(xiàn)實(shí)稅費(fèi)的影響，特別是延遲過(guò)戶未來(lái)政策存在重大不確定性。另外，過(guò)戶給子女的住房，再次交易后的個(gè)人所得稅將是一筆不小的稅費(fèi)。

再次銷售住房的個(gè)人所得稅：

例如，一套市價(jià)100萬(wàn)元的住房，以買(mǎi)賣的形式過(guò)戶給子女，實(shí)際承擔(dān)2萬(wàn)元的稅費(fèi)；以無(wú)償贈(zèng)與的方式過(guò)戶給子女，最終承當(dāng)?shù)亩愘M(fèi)為3.05萬(wàn)元；以繼承的方式獲得父母的住房，最終的稅費(fèi)和為0.025萬(wàn)元。

但是，假如10年后將該房屋再次出售時(shí)，子女承擔(dān)的個(gè)人所得稅變化會(huì)相當(dāng)大。依照現(xiàn)行個(gè)人所得稅法及實(shí)施條例可以計(jì)算如下：

經(jīng)過(guò)再次銷售該住房的個(gè)人所得稅的計(jì)算可以得出：

父母與子女以二手房買(mǎi)賣的方式過(guò)戶給子女，雖然第一交易承擔(dān)了2萬(wàn)元的稅費(fèi)，沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。但是，二次銷售時(shí)兩次交易的稅費(fèi)和才6萬(wàn)元，是三種方案中最低的！

無(wú)償贈(zèng)與第一次過(guò)戶時(shí)承擔(dān)的稅費(fèi)為30500元，再次出售該房屋承擔(dān)的個(gè)人所得稅24萬(wàn)元，兩次交易的稅費(fèi)和為270500元，是稅費(fèi)最多的方案！

延遲過(guò)戶繼承父母住房的方案，在第一次過(guò)戶的環(huán)節(jié)就受到時(shí)間的限制，雖然繼承時(shí)的稅費(fèi)才250元，但是再次出售該房屋的個(gè)人所得稅24萬(wàn)元，第一次交易的稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)一下就淡然無(wú)存了！

因此，考慮眼前的稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)，可以延遲過(guò)戶等父母百年后再以繼承的方式取得該房屋最優(yōu)；綜合考慮當(dāng)前稅費(fèi)和將來(lái)再次銷售該房屋的稅費(fèi)，應(yīng)該選擇“二手房正常買(mǎi)賣方案”更優(yōu)！

一般情形下，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房雙方都有繳稅，涉及的稅種有：增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、契稅和個(gè)人所得稅等。

但父母把房子送給子女，這個(gè)和轉(zhuǎn)讓是不同的，也是生活中常見(jiàn)的，政策規(guī)定也有區(qū)別，父母把房子送給孩子要交什么稅呢？

• 增值稅免征，因此城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加是不用交的。

• 根據(jù)政策規(guī)定，父母把房子無(wú)償贈(zèng)與子女，個(gè)人所得稅、土地增值稅也免征。

印花稅

印花稅不免，需要繳納，而且是雙方都要繳納，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母，外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，贈(zèng)與合同一式兩份，按照合同所載金額5‰繳納，向房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

契稅

稅率3%，由受贈(zèng)方全額向房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，計(jì)稅依據(jù)，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)胤课萁灰资袌?chǎng)價(jià)格核定并依法征收。

您好！

這里要看“送”的方式是什么，決定稅費(fèi)的多少。一般來(lái)講，父母送給子女，會(huì)有三種情況：給錢(qián)子女、以子女名義買(mǎi)房；父母將自己的房子以買(mǎi)賣的形式”賣“給子女；父母將自己的房子”贈(zèng)與“給孩子。

以下就這三種情況，僅從“稅”的角度，分別說(shuō)明一下。其中，假設(shè)房子是普通商品住宅。

父母出資、子女買(mǎi)房

這種情況下，買(mǎi)賣雙方的關(guān)系僅限于子女和售房一方。從“面”上看，與子女的父母無(wú)關(guān)，就相當(dāng)于子女買(mǎi)房。

正常買(mǎi)房的情況下，孩子（買(mǎi)方）需要繳納的稅主要包括契稅和印花稅：

• 契稅的征收標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于孩子來(lái)講首套、且面積≤90㎡，1%；首套、90㎡＜房屋面積≤140㎡，1.5%；非首套、或者面積＞140㎡，3%。
• 印花稅：合計(jì)1‰（買(mǎi)賣雙方各自承擔(dān)0.5‰）。

父母將自己的房產(chǎn)“賣”給子女

這種方式下，要涉及到雙方的稅金問(wèn)題。

1.對(duì)于子女而言：主要稅金同上。

2.對(duì)于父母而言：要看房子對(duì)于父母來(lái)講的屬性情況。

• 如果房子“滿五唯一”，父母不需繳納任何稅金。
• 如果房子“滿五不唯一”，父母要繳納個(gè)人所得稅，稅率為房屋政府指導(dǎo)價(jià)的1%、或者售價(jià)與當(dāng)初獲取房產(chǎn)時(shí)價(jià)格之差的20%。
• 如果房子“不滿二”，還要在上述基礎(chǔ)上，繳納5.6%左右增值稅。

父母將自己的房子“贈(zèng)”給子女

這種情況下，涉及到的稅金主要包括：

• 契稅。按照3%征收，由子女繳納。
• 印花稅。按照合計(jì)1‰征收，父母、子女各自承擔(dān)0.5‰。

三點(diǎn)補(bǔ)充提示

1.限制條件。

無(wú)論哪種方式，都受到限購(gòu)政策的影響。如果孩子沒(méi)有購(gòu)房指標(biāo)，無(wú)論是買(mǎi)賣、贈(zèng)與，孩子都不能在父母生前得到房產(chǎn)。

2.是否能追回？

上述三種方式中，只有贈(zèng)與這種方式，父母是有可能追回的。例如，子女對(duì)老人不孝順，老人可以通過(guò)提前與子女簽訂贈(zèng)與協(xié)議、寫(xiě)明贍養(yǎng)條件的方式，保留未來(lái)追索房產(chǎn)的權(quán)利。

3.后續(xù)涉及到的費(fèi)用。

如果子女今后又打算出售房產(chǎn)，贈(zèng)與所得的房子，要繳納20%的個(gè)人所得稅。其他交易方式上，仍然按照上述稅金征收。

房子過(guò)戶給子女哪種方式最合適？很多人想到的是贈(zèng)與，其實(shí)并非如此。將房產(chǎn)過(guò)戶給子女其實(shí)不是像送給其禮物一樣簡(jiǎn)單，需要走一定的程序，還要支付一些費(fèi)用，尤其是金額較大的房產(chǎn)。父母過(guò)世，房子不一就是獨(dú)生子女的！

目前來(lái)看，房屋過(guò)戶主要分三種方式：繼承、贈(zèng)與，以及買(mǎi)賣這三種不同的方式，分別面臨著不同的操作流程以及法律風(fēng)險(xiǎn)，且所要繳納的費(fèi)用也各不相同。

房產(chǎn)贈(zèng)送給子女還要交錢(qián)？答案是必須的！為方便計(jì)算，假設(shè)現(xiàn)有一套面積為90平米，市值300萬(wàn)的普通住房評(píng)估費(fèi)＋公證費(fèi)+各種稅你想把房子送給自己的孩子前前后后竟花費(fèi)16萬(wàn)元！這還是免了營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，因?yàn)楦改傅淖》恳话愣甲M5年以上且屬于近親屬之間的贈(zèng)與不然費(fèi)用那得更多了所以把房產(chǎn)送給子女不是那么簡(jiǎn)單！

繼承或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇一般子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人可以免繳3%的契稅如此就比直接贈(zèng)予的方式省了9萬(wàn)塊！但繼承成本最低但手續(xù)繁多按照法律規(guī)定，房產(chǎn)繼承分為兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承意味房屋產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)子女，那么產(chǎn)權(quán)人去世后房產(chǎn)自然繼承給下一代。但如果房屋產(chǎn)權(quán)人有兩個(gè)或以上子女，那就需要立遺囑明確房產(chǎn)由哪個(gè)子女來(lái)繼承，或者其他兄弟姐妹放棄自己的繼承權(quán)，才能由其中一個(gè)子女單獨(dú)享有繼承權(quán)。然而繼承房產(chǎn)到底需要多少成本呢？同樣通過(guò)繼承、遺贈(zèng)取得的房產(chǎn)都可免收個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅只需支付公證費(fèi)和工本費(fèi)一套300萬(wàn)的住房子女繼承需繳納7萬(wàn)元費(fèi)用的確比贈(zèng)與合適。

我們來(lái)看最后一種把房產(chǎn)賣給子女需要繳納多少費(fèi)用？這是大家最不可能想到的方式了大多數(shù)人的第一反應(yīng)都是“不靠譜”、“忽悠人”我們來(lái)算算80元登記費(fèi)+3萬(wàn)元契稅(1%)+3000元評(píng)估費(fèi)（0.1%）+230元交易費(fèi)總計(jì)33835元。

案例中3種不同的方式所產(chǎn)生的費(fèi)用：

1、房產(chǎn)買(mǎi)賣：33835元。

2、房產(chǎn)贈(zèng)與：161600元。

3、房產(chǎn)繼承：71600元。

顯然把房子賣給子女最省錢(qián)。

一、贈(zèng)與房產(chǎn)流程：(1)直系親屬之間的贈(zèng)與第一步：受贈(zèng)人提交購(gòu)房資質(zhì)審核第二步：雙方簽訂贈(zèng)與協(xié)議第三步：雙方到公證處做親屬公證（在一個(gè)戶口本上不需要公正）第四步：雙方拿著親屬公證書(shū)到建委繳稅、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記直系親屬之間的贈(zèng)與稅費(fèi)僅需3%的契稅。(2)非直系親屬之間的贈(zèng)與第一步：受贈(zèng)人提交購(gòu)房資質(zhì)審核第二步：雙方簽訂贈(zèng)與協(xié)議第三步：雙方拿著贈(zèng)與協(xié)議到公證處做贈(zèng)與公證第四步：拿著公證書(shū)到建委繳稅、辦理轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)登記非直系親屬之間贈(zèng)與房產(chǎn)的公證費(fèi)用：成本價(jià)購(gòu)房的樓房每平方米60元、平房每平方米40元，商品房按照評(píng)估價(jià)的百分之二收取(無(wú)評(píng)估值的，以該地區(qū)平均價(jià)格計(jì)算)。辦理贈(zèng)與的工本費(fèi)80元，不分是否直系親屬。

二、繼承房產(chǎn)流程：（一）辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明；（二）辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)要到區(qū)或市公證處（原外銷商品房到市公證處）辦理繼承權(quán)公證，房產(chǎn)繼承分兩種：一是遺囑繼承，二是法定繼承。需要提交的材料有：1、被繼承人死亡證明；2、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件；4、辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)需要繼承人的身份證件；有遺囑的繼承權(quán)公證另需提交的資料：被繼承人所立遺囑（該遺囑必須是已公證過(guò)的遺囑，其他形式的遺囑由于無(wú)法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予采納）。（三）辦理房屋過(guò)戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》（原件）、身份證明（復(fù)印件）、房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)（原件）、繼承權(quán)公證文書(shū)或者遺囑公證書(shū)和接受遺贈(zèng)公證書(shū)（原件）契稅完稅憑證（原件）。（四）遺贈(zèng)和法定繼承、遺囑繼承不同，需要支付稅收。

三、買(mǎi)賣房產(chǎn)流程：父母帶《身份證》、《戶口簿》、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》和子女帶《身份證》、《戶口簿》、《婚姻證明》一同到到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶手續(xù)，將該房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到子女名下即可。

是需要交稅的，按照稅總等相關(guān)法律文件要求，父母贈(zèng)送房產(chǎn)給子女，可以免征增值稅及附加，免征個(gè)人所得稅，但是需繳納契稅和印花稅

父母把房產(chǎn)過(guò)戶給孩子，目前有兩種方式：贈(zèng)與或者買(mǎi)賣。

你肯定會(huì)問(wèn)那到底是贈(zèng)與劃算還是買(mǎi)賣省錢(qián)呢？

贈(zèng)與：雖然是無(wú)償贈(zèng)送，但也是要交3%的契稅，方能把房子過(guò)戶；如果以后要將房子再賣掉的話，可以通過(guò)調(diào)檔，追溯老產(chǎn)證時(shí)間。

買(mǎi)賣：稅費(fèi)的計(jì)算方式等同于正常的二手房買(mǎi)賣。以上海為例這套房產(chǎn)滿五唯一且為普通住宅的話，則只需要交1%的契稅；但是若為非普通住宅的話，則會(huì)有較高的增值稅，另外如果房子以后要再賣掉的話，是不可以追溯老產(chǎn)證時(shí)間的。

通過(guò)上述贈(zèng)與方式和買(mǎi)賣方式的比較，其實(shí)各有優(yōu)缺點(diǎn)，有些情況下，買(mǎi)賣比贈(zèng)與要交更少的稅費(fèi)，有些情況下買(mǎi)賣要比贈(zèng)與交更高的稅，但是若再次買(mǎi)賣，以贈(zèng)與來(lái)源的房子，除了要交必要的稅之外，還有可能需要額外繳納20%的個(gè)稅。

當(dāng)買(mǎi)賣和贈(zèng)與稅費(fèi)差別不大或者稍微高一點(diǎn)的話，還是選擇買(mǎi)賣無(wú)后顧之憂；若兩者比較，買(mǎi)賣比贈(zèng)與要交的稅費(fèi)多太多，且只考慮當(dāng)前情況的話，那還是選擇贈(zèng)與，畢竟以后的事情以后再說(shuō)吧。。。

直系親屬之間住宅贈(zèng)與，贈(zèng)與方需要繳納印花稅，稅率萬(wàn)分之五，受贈(zèng)方需要繳納印花稅和契稅，印花稅稅率為萬(wàn)分之五，契稅稅率為3%

父母給兒女的房子，是天經(jīng)地義的，已經(jīng)付過(guò)稅的，現(xiàn)在人有些做法讓人無(wú)法的理解。