私人買賣小產(chǎn)權(quán)樓房注意事項

謝邀答。1，最好通過正規(guī)中介進行交易和簽定買賣合同。2，合同中必須闡明您要求的合理條款。比如說，該房產(chǎn)有否直系，旁系，朋友，債主，合伙人的爭議，萬一房東隱埋其中，一但你入住，那就麻煩了。3，通過中介匯款，款到后房東必須寫好收據(jù)，鑒字蓋章，您一定要妥善保管好收據(jù)和合同。4，合同，房錢兩凈后，再去當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)部門辦理過戶手續(xù)。就可以入住了。

現(xiàn)在的房子一種就是小產(chǎn)權(quán)房。因為小產(chǎn)權(quán)房的價格是比大產(chǎn)權(quán)房便宜太多的，很多人都很糾結(jié)能不能買小產(chǎn)權(quán)房。

那么，到底什么是小產(chǎn)權(quán)房？與大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別、有哪些法律風(fēng)險呢

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房

大產(chǎn)權(quán)房：由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫做大產(chǎn)權(quán)房，包括40年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)和70年產(chǎn)權(quán)。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權(quán)房。

小產(chǎn)權(quán)房：“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

小產(chǎn)權(quán)房分為3種：

（一）在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

（二）在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

（三）各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。

二、小產(chǎn)權(quán)房比大產(chǎn)權(quán)房多哪些風(fēng)險？

（一）大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)沒有房產(chǎn)證。

大產(chǎn)權(quán)房有五證，分別是國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證或銷售許可證。正因為大產(chǎn)權(quán)房有五證，所以大產(chǎn)權(quán)房受法律保護，有完整產(chǎn)權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房沒有五證，不受法律保護。就是說，拆遷時，大產(chǎn)權(quán)業(yè)主能拿商品房拆遷補償，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主沒有。

（二）大產(chǎn)權(quán)房比小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量更有保證。

大產(chǎn)權(quán)房建造時程序嚴格，質(zhì)量監(jiān)督力度強；小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量沒人監(jiān)督，存在安全隱患。

（三）小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案

小產(chǎn)權(quán)房由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，不能作為抵押或上市專賣。買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。

三、小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房？

這種情況可能性不大。根據(jù)《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只享有使用權(quán)，其興建的房屋只能在集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)，而無權(quán)賣給城市

總之，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋小產(chǎn)權(quán)房一般是集體土地建的房子。不能過戶，其中最為關(guān)鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護自身的權(quán)益。小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷無補償，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產(chǎn)權(quán)，很可能補償費用只給農(nóng)村的大隊或者鄉(xiāng)政府。因此，小產(chǎn)權(quán)房買賣具有較大法律風(fēng)險，大家務(wù)必謹慎對待。

01.小產(chǎn)權(quán)弊端一：需全款支付，不能貸款、不能抵押，杠杠率為0，流動性接近0。

租房客群體收入不高（不排除部分高收入人群個人習(xí)慣喜歡租房），特別是住城中村租客，科技園上班2-3萬/月基本是大多數(shù)程序員收入，部分其他行業(yè)收入可能會更低。

因而，像一次性付款支付100來萬或70-80萬（小戶型）對大部分人沒有儲蓄依舊是個難題。

同樣對于老家強二線城市，有這個70-80萬首付款，買到的就是200-250萬房子，樓盤品質(zhì)、生活層次是完全不同的。所以大多人考慮會回老家強二線置業(yè)為先。

上面提到杠桿率為0（即不能貸款，不能抵押），無法享受到房產(chǎn)的金融屬性；另外，流動性差，代表未來你的下家接盤俠可能性很小。

02.小產(chǎn)權(quán)弊端二：產(chǎn)權(quán)不合法，不能正常交易，基本是地下交易。

產(chǎn)權(quán)不合法，無非擔(dān)心被強拆和購買后遭毀約兩種。其一，深圳目前基本沒有強拆的案例或者很少，建議適當(dāng)購置人口較多區(qū)域，太過便宜或接近邊界線少接觸；其二，像購買之后遭到原業(yè)主毀約案例也有不少，可以咨詢專業(yè)律師相關(guān)法律問題如何避免。

03.一般而言剛需客購買小產(chǎn)權(quán)幾率或很低，但投資客玩小產(chǎn)權(quán)偏多。主要是16-17年兩年投資客集中拿貨（按棟買），然后“鳳變冰”裝修后出租，待到整個樓市環(huán)境轉(zhuǎn)變開始散裝出貨（按套賣），獲利空間還算樂觀。

另一種是投資客博舊改購買農(nóng)民房，比如近年的白石洲、布吉、向南村、湖貝、河西等地區(qū)農(nóng)民房較火，但這中間不一定能100%穩(wěn)妥，舊改周期長（基本10年以上，有的資金壓力大會被拖死），另外是賠付標(biāo)準不一定穩(wěn)，比如沙井鳳凰村舊改1.3/1.4萬拿貨，最終僅賠付0.9萬/平的標(biāo)準，損失慘重。

總結(jié)，小產(chǎn)權(quán)有利有弊，剛需上車看個人意愿。

感謝題主邀請。

首先，需要明確下小產(chǎn)權(quán)房的范疇，一般包含（1）村民自行籌資興建的農(nóng)民房；（2）村委會和村民在集體土地上自行開發(fā)建設(shè)的統(tǒng)建房，村民既是建造者也是股東，年年坐等分紅；（3）開發(fā)商出錢，村集體出地合作建設(shè)的樓盤。小產(chǎn)權(quán)房本質(zhì)上只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，且轉(zhuǎn)讓需要滿足四點要求：（1）需經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府批準；（2）轉(zhuǎn)讓人和受讓人必須同為本村村民；（3）受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；（4）宅基地使用權(quán)不能單獨轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。

其次，購買小產(chǎn)權(quán)房存在以下風(fēng)險：（1）不能辦理房產(chǎn)證；（2）無法避免“一房多賣”風(fēng)險；（3）監(jiān)管質(zhì)量無法保證；（4）無法進行銀行貸款，因為沒有產(chǎn)權(quán)證；（5）無法轉(zhuǎn)讓；（6）無法分割處理，特別是離婚、繼承等問題，法院無裁決依據(jù)；（7）有可能無償征用；（8）業(yè)主違約風(fēng)險。

購買小產(chǎn)權(quán)房必須明確有效和無效的情況，有效情況即（1）本集體組織成員之間買賣；（2）如出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人，取得有關(guān)組織和部門的批準。無效情況即（1）本集體與他集體組織成員之間買賣；（2）集體組織成員和城鎮(zhèn)居民之間買賣；（3）未辦理抵押登記。

因此，本質(zhì)上是不建議購買小產(chǎn)權(quán)房的。但是限于經(jīng)濟壓力等多因素的影響，如果不得不購買小產(chǎn)權(quán)房，那應(yīng)該在了解上述前提基礎(chǔ)下，做到注意以下事項，才可放心購買：

（1）看建設(shè)主體是否合法。實施主體是村民，或是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的法人和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，或是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)商，均有可能。但一定要取得合法的開發(fā)資格，最好有政府批文及公示等文件。

（2）看是否取得國有土地使用證。按規(guī)定開發(fā)用地，必須由土地整理儲備中心征為國有建設(shè)土地，實現(xiàn)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變，并由國土房產(chǎn)局核發(fā)國有土地使用證。

（3）看是否符合城市規(guī)劃。必須符合城市總體規(guī)劃。可參見城市規(guī)劃圖和土地利用規(guī)劃圖，進行土地性質(zhì)辨別，如果是非住宅用地規(guī)劃，那就沒有本質(zhì)性保證。

（4）是否取得了建筑工程施工許可證。按照《建筑法》的規(guī)定進行報建、招標(biāo)、施工、監(jiān)理及組織竣工驗收。

（5）要注意合同條款。合同是一個人是否擁有房屋使用權(quán)最好的證明。合同當(dāng)事人、標(biāo)的、房屋的價格及付款時間的約定、交房期限、權(quán)利擔(dān)保、違約責(zé)任、合同雙方認為約定的是它事項，均應(yīng)有明確說明。

（6）注意資金的安全。由于購房款是一筆很大的資金，所以，在交易時盡量不要使用現(xiàn)金，通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式留下憑證比較好。

希望對題主和大家有參考意義！謝謝。

謝邀！

小產(chǎn)權(quán)房交易火爆的真正原因是交易價格較低，相對比購買商品房或二手房，其不利后果太多，很容易發(fā)生糾紛，所以，購買小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該注意以下幾點：

1、因外部原因而導(dǎo)致賣方惡意毀約（譬如：拆遷、房屋漲價）

2、防止賣方“一房二賣”

3、因產(chǎn)權(quán)有瑕疵而引發(fā)的糾紛（譬如：家庭析產(chǎn)而牽連出小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛等）

4、因離婚繼承而引發(fā)的糾紛

5、因房屋質(zhì)量而引發(fā)的糾紛

除了上述糾紛外，購買此類房產(chǎn)還需要注意房產(chǎn)具體位置、購房款支付、產(chǎn)權(quán)問題、房屋拆遷等情形進行約定，針對每種情況還需有相應(yīng)的違約責(zé)任等，所以，購房人要購買小產(chǎn)權(quán)房時，還是咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師為宜！

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二手的小產(chǎn)權(quán)房最好不要買，因為會帶來很多麻煩，相比一手的小產(chǎn)權(quán)房，二手小產(chǎn)權(quán)房存在著更大風(fēng)險，日后極有可能出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，造成很大損失。下面做個簡要論述：

1、小產(chǎn)權(quán)房的分類有哪些？

通常所說的小產(chǎn)權(quán)房指的是建在集體建設(shè)用地上的房屋，大致可以分為三類：第一類是由村委會統(tǒng)一組織建設(shè)的；第二類是村委會與開發(fā)商合作開發(fā)建設(shè)的；第三類是村委會直接把地賣給了開發(fā)商或者個人開發(fā)建設(shè)的。對于一二類小產(chǎn)權(quán)房，一般可由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦理產(chǎn)權(quán)證，也就是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）產(chǎn)權(quán)；第三類多是由村委會辦理產(chǎn)權(quán)證明，也稱村產(chǎn)房。此外，還有一類侵占耕地建設(shè)的房屋，屬于違建，不在本文討論范圍。

2、哪一類小產(chǎn)權(quán)房可以購買？

按照規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房只能出售給本集體經(jīng)濟組成員，不得對外向城市居民銷售。也就是說，城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房沒有法律保障，一旦出現(xiàn)糾紛，可能維權(quán)困難。但實際情況是，由于小產(chǎn)權(quán)房的集體建設(shè)用地?zé)o需繳納土地出讓金以及相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)稅費，相比價格高企的商品住宅有著非常大的吸引力，因此，很多人還是會考慮購買。

一般來說，直接由村委會或者與其合作的開發(fā)商處購買第一、二類小產(chǎn)權(quán)房自住問題不是很大，因為這兩類房屋通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦理了建設(shè)手續(xù)，房屋建設(shè)本身合規(guī)，只是銷售對象不合規(guī)，房屋拆除的風(fēng)險很小。同時，村委會是集體建設(shè)用地的所有者代表，通常也不會出現(xiàn)用地糾紛。但是，第三類情況就所有不同，因為在新修訂的土地管理法實施（2020年1月1日起施行）之前出讓集體建設(shè)用地本身屬于違法行為，一旦政策有變，村委會可能因利益驅(qū)動反悔，出現(xiàn)與購買土地的開發(fā)商或者個人的經(jīng)濟糾紛，屆時就會殃及購房者。因此，如果打算購買小產(chǎn)權(quán)房，就一定要買第一、二類的，風(fēng)險相對小。隨著集體建設(shè)用地入市的合法化，這兩類小產(chǎn)權(quán)房也是最有可能轉(zhuǎn)正的。

3、為什么二手的小產(chǎn)權(quán)房不能買？

由于二手小產(chǎn)權(quán)房的交易對象是原購房者而非土地擁有者代表的村委會，交易憑證只有雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議，因而，可能無法獲得村委會的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，或者無法在村委會備案。由于新修訂的土地管理法準許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，預(yù)計集體建設(shè)用地將身價倍增，極有可能會出現(xiàn)一些小產(chǎn)權(quán)用地糾紛（應(yīng)該主要是第三類小產(chǎn)權(quán)）。同時，小產(chǎn)權(quán)房或許也可能獲得有條件轉(zhuǎn)正。如果購買的二手小產(chǎn)權(quán)房得不到村委會的認可或背書，不給你辦理相關(guān)手續(xù)，那么就可能陷入極大的風(fēng)險。

綜上所述，對于有意購買小產(chǎn)權(quán)房的朋友，建議優(yōu)先選擇第一、二類的小產(chǎn)權(quán)房，謹慎考慮第三類，二手的盡量不要去買。

不建議購買后期隱患太多。

存在四大問題：1.被拆除的風(fēng)險，如遇拆遷你得不到任何拆遷。2.容易發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，由于沒有合法的合同和房本，你無法查到有無債權(quán)糾紛，有沒有一房多賣風(fēng)險很大。3.小產(chǎn)權(quán)房不能落戶孩子上學(xué)難。4.水大多為臨時用電或高價電，飲水多為井水不衛(wèi)生，氣是臨時高價氣、暖氣為自己供暖溫度較低，物業(yè)為開發(fā)單位自己的物業(yè)服務(wù)差，配套設(shè)施差。

如果不得不購買，建議找規(guī)模大配套全的優(yōu)先，再看看附近的規(guī)劃，有無拆遷的可能，這樣能降低被拆的可能。

具體的注意事項有：

其一、注意開發(fā)主體是否合法，即主體要取得合法開發(fā)土地的資格；

其二、注意看該房屋是否取得了國有土地使用證；

其三、注意該房屋是否符合城市規(guī)劃；

其四、注意看該房屋有無商品房銷售許可證；

其五、簽訂房屋買賣合同注意寫明房屋的價格、付款時間、交房期限、權(quán)利擔(dān)保等內(nèi)容。

《民法典》第二百零九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”私人買賣小產(chǎn)權(quán)樓房注意事項“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。