3月3日上午，北京市西城區(qū)人民法院“訴源治理直通車”線上講堂聚焦“北京疫情期間房租可以延期交嗎？”這一熱點話題，法官就公眾關(guān)心的合同類糾紛常見問題進行普法。

因疫情延遲復(fù)工，疫情期間房租可以延期交嗎？

西城法院民一庭法官徐瀾濤表示，疫情防控期間，租客對租賃房屋的使用和收益可能會受到一定的限制，特別是在政府發(fā)布行政命令或采取行政措施，要求租客延遲復(fù)工的，在這種情況下，租客可以要求減免因行政命令或管控措施導(dǎo)致的延遲復(fù)工期間的租金。

徐瀾濤直播普法

此外，如租客因被隔離或受到出行管制，致使其無法使用房屋，租客有權(quán)要求房東依照公平原則減免其在隔離期間的房屋租金。但是，如果“疫情”或行政機關(guān)的管制措施，并未導(dǎo)致租客合同履行的障礙，如租客僅是基于恐懼感染肺炎而不使用房屋，那么因為疫情的發(fā)生與租客不能履行合同義務(wù)之間沒有必然的因果聯(lián)系，租客不能以不可抗力為由要求減免租金，更不能免除違約責任。

值得注意的是，合同法規(guī)定“當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”?！耙簿褪钦f，如果租客在疫情發(fā)生前就已經(jīng)存在遲延支付租金的情況，那么，就不能以‘疫情不可抗力’為由免除責任?！毙鞛憹a充道。

因疫情影響，房東必須減免租金或延長租期嗎？徐瀾濤提醒，這符合一般情理，但并不屬于房東的合同義務(wù)。“租金的減免及租期的延長都屬于對合同內(nèi)容的變更，需要雙方進行充分協(xié)商，如雙方不能協(xié)商一致的話，應(yīng)及時通過訴訟解決。法院會從房東的承受能力、租賃房屋的用途、以及疫情對合同履行的影響程度等方面進行綜合判斷?！?/p>

新冠肺炎疫情過后，房屋租賃合同糾紛案件會不會出現(xiàn)爆發(fā)性增長？

徐瀾濤表示，疫情過后，房屋租賃合同糾紛案件很有可能會呈現(xiàn)增長趨勢?！?003年非典疫情結(jié)束后，西城區(qū)因疫情直接引發(fā)案件62件。2004年因疫情引發(fā)的租賃合同案件23件，之后呈逐年減弱的特點。”

徐瀾濤說，本次新冠疫情波及范圍廣、時間長，加上近年來房屋中介公司發(fā)展迅猛，部分公司以“二房東”身份進行房屋出租賺取租金差價，將資金用于企業(yè)規(guī)模急速擴張。疫情之下，一旦租客大量退租或到期不能支付房租，中介公司無法按時向房東支付租金，可能出現(xiàn)中介機構(gòu)陷入資金鏈斷裂、房東陷入無法收到租金的困境，甚至導(dǎo)致集團性訴訟發(fā)生。

一場新型冠狀肺炎的疫情影響了整個春節(jié)，也影響了樓市。

一時間，售樓處和中介公司都關(guān)門大吉，什么時間恢復(fù)正常還是未知。對于沒買房的人來說，可能會關(guān)心疫情之后的房價。但是對于已購房人群和租房者來說。房貸和房租更關(guān)乎切身利益。

武漢封城，湖北其他市也都相繼封城。許多從異地返鄉(xiāng)的人什么時候能返回工作崗位還是未知。那么疫情肆虐期間，疫情期間房租可以延期交嗎？

1月26日，銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于加強銀行業(yè)保險業(yè)金融服務(wù) 配合做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，其中提到：對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限。

也就是說，疫情肆虐期間，銀行不會收走我們的房子，也不會查封我們的房子。但是對于大多數(shù)有房人來說，一兩個月的房貸的積蓄恐怕還是有的。

那么疫情期間，租住的房子沒有實際居住，可以不交房租嗎？

這就要看你的房東怎么樣了，有的好房東，真的免去了租客的房租。不過這樣的好房東真的不多。不知道你能不能碰到。

受新冠肺炎的影響，商鋪無法營業(yè)，公司無法復(fù)工，工作者無法返工，但租賃的店鋪、辦公室、住宅卻還要一分不少的交給房東。

由此，不少地方政府和相關(guān)媒體都在倡導(dǎo)房東降租或減租，共同抗擊疫情。相信很多個人都有意或者無意的將相關(guān)倡導(dǎo)書轉(zhuǎn)發(fā)給房東看過。更有甚者，某些租房平臺以不可抗力理由強制要求房東免租1個月。

然而相關(guān)司法判定：住宅租賃，承租人雖然在隔離或管控期間無法實際居住租賃房屋，但一般而言，租金并非其不能承受的損失，繼續(xù)履行合同、支付租金對承租人而言并不構(gòu)成明顯的不公平，承租人要求減免租金的，一般不予支持。

不過對商鋪、辦公室、工廠等經(jīng)營場合的房租，司法可能有另外的解讀。該類房屋承租人投入大量裝修、改建等費用。如果政策及房東沒有能力保證其正常運營，且讓階段性停止運營，那么房東有義務(wù)且從法律上必須減免相對時期房租，因為租客花費金錢購買的是產(chǎn)品一定時期內(nèi)的功能，功能喪失，終止，指相對時間內(nèi)買賣不成立，所以需減免該時間房租。所以在非典期間的相關(guān)案例中，只要是經(jīng)營性的場所等，都判決免租一個月至3個月。

而對于個人住宅，筆者認為減免是情分，不減是本分。不能給個人房東進行道德綁架，畢竟大部分房東也是身負房貸。房貸是商品價值的分期易主具有永久性，國家和銀行對房貸的政策也只能是允許延遲還貸。

當然，如湖北或其他比較嚴重區(qū)域的承租人因疫情被隔離或被行政機關(guān)嚴格管制，從而無法回到出租房屋的，可以向房東協(xié)商，按照公平原則，減免承租人部分租金，確定從疫情開始至今已發(fā)生的租金，并對可預(yù)計期間內(nèi)的租金標準及租金支付時間進行協(xié)商。

雖然地方政府只是建議房東可以適當減速免些租金，因為他們心里面清楚的知道，這從法理上而言是站不住腳的。但法律無情人有情，希望更多有條件的房東能夠站出來，承擔一些社會責任。