“新冠疫情”趕在春節(jié)假期前湖北武漢集中爆發(fā)，很快波及全國(guó)，對(duì)各行各業(yè)的影響非常大，幾乎無(wú)人幸免。災(zāi)難面前，開(kāi)發(fā)商也不會(huì)例外。眼看著復(fù)工時(shí)間一再延期，開(kāi)發(fā)商著急也必然的，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人簽訂的商品房買賣合同，約定的有交房時(shí)間，延期交房是要支付違約金的，那可是白花花的銀兩，你說(shuō)誰(shuí)不心急？！

按照開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)項(xiàng)目的建設(shè)周期和規(guī)律，商品房的交房時(shí)間定在上半年5-6月，下半年定在9-10月的比較多。目前，根據(jù)鄭州市2020年2月6日發(fā)布的《鄭州市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控領(lǐng)導(dǎo)小組通告》（10號(hào)）的要求，包括房地產(chǎn)等建設(shè)工程的其他工程復(fù)工時(shí)間為3月16日，這比往常的開(kāi)工時(shí)間已經(jīng)晚了一個(gè)多月了。往年這個(gè)時(shí)候，建筑工地經(jīng)過(guò)“封土令”約束所積聚的能量開(kāi)始釋放，個(gè)個(gè)工地都是人歡馬叫，熱鬧非凡，真叫一個(gè)繁榮！可是今年趕上“新冠疫情”，不能按時(shí)復(fù)工的可不是一個(gè)工地，著急上火的可不是一家開(kāi)發(fā)商。

如果商品房買賣合同約定的交房時(shí)間定在5月中旬，那么，剩下兩個(gè)月的工期要干完3個(gè)月的工程量，實(shí)踐中是很難辦的，可以說(shuō)延期交房已成定局。那么，當(dāng)疫情影響導(dǎo)致延期交房不可避免，開(kāi)發(fā)商作為商品房買賣合同的出賣人該怎么辦呢？

? ? 一、及時(shí)履行告知義務(wù)。

在國(guó)家工商行政管理部門(mén)和建設(shè)部門(mén)公布的《商品房買賣合同》（示范文本）中，對(duì)于交房期限一般都有“遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起××日內(nèi)告知買受人后可以據(jù)實(shí)予以延期的合同條款。”

不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。這次“新冠疫情”屬于不可抗力，最高立法機(jī)關(guān)已經(jīng)有明確的觀點(diǎn)意見(jiàn)，當(dāng)事人可以根據(jù)合同法第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。”的規(guī)定主張部分或全部免除責(zé)任。

作為開(kāi)發(fā)商需要注意的是，不可抗力情形發(fā)生時(shí)，要及時(shí)履行告知義務(wù)。合同法第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。至于怎么才叫及時(shí)，主要看出賣人和買受人簽訂的《商品房買賣合同》關(guān)于遭遇不可抗力的約定。如果合同沒(méi)有約定告知期限，筆者認(rèn)為，結(jié)合這次“新冠疫情”，在各地出臺(tái)疫情防控措施要求停工或?qū)?fù)工時(shí)間有明確要求時(shí)，開(kāi)發(fā)商的告知義務(wù)從當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控文件公布之日起3日內(nèi)告知買受人就算及時(shí)。至于延期的時(shí)間，也要根據(jù)疫情解除的時(shí)間持續(xù)關(guān)注，及時(shí)向買受人告知不可抗力情形持續(xù)的時(shí)間。疫情面前，相信買受人都會(huì)理解的。

為何要及時(shí)告知對(duì)方呢？這里面有個(gè)誠(chéng)實(shí)信用的問(wèn)題。假設(shè)雙方約定的是5月30日交房，但1月20日國(guó)家就公告了“新冠疫情”，各省區(qū)市相繼啟動(dòng)突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，并出臺(tái)響應(yīng)疫情防控措施。按照疫情防控的形勢(shì)，目前還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn)跡象，但交房延期已經(jīng)是鐵定的了。此時(shí)如果不告知買受人，很多剛需的買受人可能已經(jīng)開(kāi)始按合同約定的交房時(shí)間預(yù)定裝修公司、辦理裝修按揭貸款、選擇裝修材料，購(gòu)置家具家電等準(zhǔn)備工作了，如果疫情影響導(dǎo)致交房延期，買受人收入也可能會(huì)減少，后期一連串的準(zhǔn)備工作都會(huì)受到影響。開(kāi)發(fā)商作為出賣人及時(shí)告知不可抗力情形了，買受人的一些準(zhǔn)備工作就可以暫緩或另做安排，這樣就可以減少可能給買受人造成的損失。

? ? 二、搜集提供不可抗力情形的證明

雖然“新冠疫情”目前是人盡皆知、家喻戶曉的事情，但作為《商品房買賣合同》的出賣人，還是要按照法律規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)的證明材料，這畢竟是主張不可抗力一方當(dāng)事人的合同義務(wù)。比如國(guó)家衛(wèi)健委的1號(hào)公告，當(dāng)?shù)厥∈幸咔榉揽夭块T(mén)公布的通告文件、行業(yè)主管部門(mén)下發(fā)的停工令、復(fù)工復(fù)產(chǎn)文件等。這些公開(kāi)的疫情防控文件，可以作為開(kāi)發(fā)商主張不可抗力減責(zé)或免責(zé)的證據(jù)，從網(wǎng)上正常下載即可。因?yàn)檫@些不可抗力情形的證明，還可能用到開(kāi)發(fā)商作為發(fā)包人與工程承包人的施工合同的延期索賠中。疫情導(dǎo)致各行各業(yè)都會(huì)受到影響，這種影響是連環(huán)的，波及面很廣。未雨綢繆總比臨時(shí)抱佛腳更加坦然。

? ? 三、延期交房會(huì)承擔(dān)什么責(zé)任？

《商品房買賣合同》（示范文本）對(duì)于出賣人延期交房的違約責(zé)任都有格式的要求。一般是按照延期交房的時(shí)間，出賣人向買受人支付一定比例的違約金。延期達(dá)到一定的時(shí)間，買受人還可以要求解除合同。而在“新冠疫情”被認(rèn)定為不可抗力情形的情況下，開(kāi)發(fā)商只要履行了告知義務(wù)，是可以減少或免除違約責(zé)任的，同時(shí)可以對(duì)交房期限予以正常順延。當(dāng)然，這里的正常順延，開(kāi)發(fā)商需要考慮和工程承包人之間施工合同項(xiàng)下施工組織方案調(diào)整、人材機(jī)的統(tǒng)籌調(diào)配、工程進(jìn)度款的支付、竣工驗(yàn)收備案等諸多因素。如果順延交房日期明顯超出不可抗力情形消除后的合理工期和竣工驗(yàn)收備案時(shí)間，則開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)對(duì)不合理的延期交房承擔(dān)違約責(zé)任，到那時(shí)能協(xié)商則協(xié)商，協(xié)商不了有可能會(huì)被業(yè)主們?cè)V諸法院了。

2020年的新冠疫情雖然屬于不可抗力，但目前還沒(méi)有明確的免責(zé)期界定，需要等政府出臺(tái)相關(guān)政策。大多城市最終的免責(zé)期，可能還要等到疫情徹底控制住之后，才好界定。

需要注意的是，疫情這一“不可抗力”不能成為房企延期交房的借口。如果開(kāi)發(fā)商需要延期交房，也需在一定的合理期限內(nèi)。

開(kāi)發(fā)商是否免除責(zé)任要從以下幾個(gè)方面判斷：

1.延期發(fā)生在疫情期間，延期天數(shù)不能超出實(shí)際停工時(shí)間。

2.無(wú)法施工是疫情爆發(fā)導(dǎo)致的，比如當(dāng)?shù)卣笸９ぁ⒎饴穼?dǎo)致無(wú)法運(yùn)送建筑材料、工地工人無(wú)法到崗等。

3.開(kāi)發(fā)商要及時(shí)通知業(yè)主，并且提供停工證明。

因此，開(kāi)發(fā)商要在符合上述3個(gè)條件的情況下，才能以不可抗力抗辯來(lái)免除延期交房的責(zé)任，否則還是要按合同約定向業(yè)主交房并承擔(dān)違約責(zé)任。”

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，接下來(lái)需要關(guān)心的是，有沒(méi)有收到房企的相關(guān)通知和延期的說(shuō)法，或者主動(dòng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商明確具體交房時(shí)間！萬(wàn)一遇到延期交房，可以保留相關(guān)證據(jù)，為后續(xù)追究房企法律責(zé)任做準(zhǔn)備。

? ?解析：

基于同樣的不可抗力事由，買受人需要做好如下幾點(diǎn)：

一、正確面對(duì)“新冠疫情”不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀現(xiàn)實(shí)，不提無(wú)理要求。

二、采取措施，及時(shí)調(diào)整裝修采購(gòu)方案，疫情結(jié)束前暫緩支付家具家電的定金或預(yù)付款，暫緩定做和裝修有關(guān)的家具，門(mén)窗等后期可能出現(xiàn)變化的物品。避免造成不必要的損失。

三、若因疫情影響，導(dǎo)致失業(yè)或收入減少，影響《商品房買賣合同》履行的，也要及時(shí)向開(kāi)發(fā)商或銀行申請(qǐng)延期還款，并提供是否存在不可抗力情形的相關(guān)證據(jù)材料，比如，感染“新型冠狀病毒”被隔離治療，所在社區(qū)被采取管制措施，所在單位被要求停工停產(chǎn)，所在單位受疫情影響倒閉等。

總之，“新冠疫情”面前，需要眾志成城，同舟共濟(jì)。大家在做好各自防護(hù)，確保自身安全的戰(zhàn)“疫”過(guò)程中要多份理解，多份擔(dān)當(dāng)。冬去春來(lái)，讓我們靜待春暖花開(kāi)！